Autorité de conciliation pour locataires et loueurs

En Suisse, chaque locataire et chaque loueur peuvent s'adresser à une autorité de conciliation en cas de litige entre les deux parties. L'autorité de conciliation a été ancrée dans la loi, de par l'entrée en vigueur du nouveau Code de procédure civile suisse (CPC) au 1er janvier 2011. Les parties peuvent se réconcilier lors de l'audience de conciliation et ainsi éviter qu'une affaire ne soit portée devant le tribunal. C'est précisément dans le cadre du droit locatif qu'une conciliation est encore plus importante, où aucun frais de justice n'est perçu dans les procédures d'arbitrage. L'autorité de conciliation est par conséquent composée d'un président et d'un représentant de locataire ainsi que d'un représentant de loueur.

Mais si les parties ne parviennent pas à un accord, l'autorité de conciliation peut statuer ou faire une proposition de décision aux parties, dans le cas de petits montants litigieux. Si ce n'est pas possible, une autorisation de procéder est délivrée à la partie plaignante. Celle-ci peut maintenant être utilisée pour intenter une action en justice devant le tribunal. En cas de litige locatif, le délai d'action en justice est de 30 jours.

La procédure devant l'autorité de conciliation

Le 1er janvier 2011, le nouveau Code de procédure civile (CPC) suisse a remplacé les 26 codes de procédure civile cantonaux qui prévalaient auparavant. Ce faisant, quelques modifications ont été introduites dans le déroulement des procédures.

Conditions formelles

La compétence locale a été réglée à l'art. 33 du CPC, qui attribue au lieu où est situé l'immeuble le for pour les actions liées à un contrat de bail à loyer ou à ferme. La compétence à raison de la matière reste dévolue à l'autorité de conciliation pour les contrats de bail à loyer ou à ferme. La procédure de conciliation est introduite par une requête, qui peut être dictée au procès-verbal ou déposée par écrit ou par voie électronique en respectant les conditions y afférentes. Il convient de remarquer à cet égard qu'une requête déposée auprès d'une autorité non compétente n'est plus transmise au bon endroit.

D'autre part, la valeur litigieuse entre désormais en compte dans les procédures judiciaires relevant du droit locatif, en particulier pour le choix du type de règlement. La prétention juridique doit donc être chiffrée avec précision, au plus tard devant l'autorité de conciliation.

Délais

Aux termes de l'art. 203 du CPC, qui est une prescription d'ordre, l'audience doit normalement avoir lieu dans les deux mois qui suivent la réception de la requête et la procédure ne peut excéder douze mois. Un renvoi est uniquement possible pour des motifs suffisants. L'audience de conciliation n'est en principe pas publique, mais la publicité peut être autorisée si un intérêt public le justifie (art. 203, al. 3, CPC).

Parties et représentation

Comme par le passé, la comparution personnelle est obligatoire dans une procédure de conciliation. Le ministère d'avocat (art. 204 CPC) auprès de l'autorité de conciliation n'est pas obligatoire, mais si une partie décide de se faire représenter, la partie adverse doit en être informée (art. 204, al. 4, CPC).

Procédure

L'audience de conciliation, à la différence d’une audience de tribunal strictement réglementée, doit être conduite de façon informelle. Les dépositions des parties ne doivent pas figurer au procès-verbal et les documents présentés ne doivent pas être repris au dossier. La procédure de conciliation peut être menée de différentes manières. La conciliation selon l'art. 208 du CPC, qui constitue la majorité des aboutissements, peut prendre la forme d'un arrangement.

Conformément à l'art. 208, al. 1, du CPC, un procès-verbal doit alors être dressé et signé par les deux parties. Un tel arrangement a ainsi l'effet d'une décision entrée en force (art. 208, al. 2, CPC). Si les parties ne parviennent pas à s'entendre, l'autorité de conciliation délivrera une autorisation de procéder conformément à l'art. 209, al. 1, points a et b du CPC.  S'il le souhaite, le demandeur doit comme par le passé transmettre l'affaire au tribunal compétent en matière de baux, dans un délai de 30 jours.

Proposition de jugement

Depuis l'entrée en vigueur du nouveau CPC, les modes de règlement potentiels incluent désormais la proposition de jugement et la décision. La proposition de jugement selon l'art. 210 du CPC peut être appliquée par l'autorité de conciliation en lieu et place de l'ancienne compétence de décision relative au congé et à la consignation, qui a disparu. De surcroît, une proposition de jugement peut également être soumise dans les litiges patrimoniaux jusqu'à CHF 5'000.00. À la différence de ce qui prévalait auparavant, cette disposition est toutefois facultative, de sorte que l'autorité de conciliation n'est pas obligée de formuler une proposition de jugement. Si l'autorité de conciliation élabore une proposition de jugement, les parties disposent d'un délai de 20 jours pour s'y opposer à compter du jour où elle leur a été communiquée par écrit. La proposition de jugement est réputée acceptée si aucune des parties ne s'y oppose. En cas d'opposition, la proposition de jugement devient caduque et la partie qui s'y est opposée obtient l'autorisation de procéder.

Décision

En vertu de l'art. 212 du CPC, l'autorité de conciliation peut faire fonction de première instance de décision réelle, dans les litiges patrimoniaux jusqu'à une valeur litigieuse de CHF 2'000.00, sur requête du demandeur. Dans le cas d'une décision également, l'autorité de conciliation peut à son appréciation donner satisfaction à la requête du demandeur ou non.