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Contrat de location à durée limitée et durée minimale du bail

Pratiquement tous les contrats de location d’appartements ou de maisons sont conclus pour une durée illimitée. Il existe des alternatives, qui peuvent avoir tout leur sens, mais ne sont pas sans conséquence. Il vaut donc la peine, en tant que locataire et bailleur, de réfléchir à la durée du contrat de bail.

Contrat de location à durée limitée et durée minimale du bail
Le bailleur d'une maison individuelle conclura généralement un bail à durée indéterminée.

(rh) Les baux à durée indéterminée sont courants pour les appartements. Les propriétaires de maisons individuelles concluent généralement aussi le bail pour une durée indéterminée s’ils n’ont pas l’intention d’occuper eux-mêmes la maison dans un avenir proche ou de la céder à un enfant. En revanche, ils souhaitent rester flexibles et n’accordent donc pas facilement une durée minimale. Les parties peuvent choisir n’importe quelle fin de mois (judicieusement à l’exclusion du 31 décembre) comme échéance de résiliation. En l’absence de convention, l’échéance de résiliation locale usuelle s’applique. Cela varie d’un canton à l’autre. Renseignez-vous de préférence auprès de l’autorité de conciliation compétente. Dans la ville de Berne, le 30 avril et le 31 octobre sont des dates de résiliation conformes aux usages locaux, dans le canton de Berne, chaque fin de mois à l'exception du 31 décembre.

Contrat de location illimité avec durée minimale

Le propriétaire et le locataire peuvent conclure le bail pour une durée indéterminée et repousser la première échéance de résiliation. Cela est judicieux si, par exemple, le propriétaire est sûr que son fils ne voudra pas emménager avant au moins trois ans, probablement même plus tard. Au lieu de signer un bail à durée déterminée qui se termine automatiquement dans trois ans, il cherche un locataire qui accepte une durée de bail d’au moins trois ans ou plus. Le contrat ne peut en principe pas être résilié pendant ce laps de temps. Si une partie souhaite mettre un terme au contrat à la fin de la durée minimale, elle doit résilier en respectant le délai de préavis. Sans résiliation, la location se poursuit indéfiniment après l’expiration de la durée minimale.

Durée limitée du bail

Si le propriétaire ne veut louer l’objet que pendant une certaine période, il conclut un contrat de bail prévoyant une durée de location limitée. Par exemple, pendant cinq ans, parce que ensuite il prend sa retraite et veut occuper lui-même la maison ou l’appartement. Le contrat est non résiliable et se termine automatiquement à la date convenue, sans qu’une résiliation ne soit nécessaire. Par conséquent, toute procédure de contestation de la résiliation (article 271 f CO) est exclue. Le locataire peut uniquement demander une prolongation de la location. Si la location à durée déterminée est poursuivie après l’expiration de la période contractuelle sans réaction du bailleur et du locataire, le bail à durée déterminée peut se transformer en bail à durée indéterminée.

Conseil : en tant que bailleur, vous êtes mieux armé face à une éventuelle procédure de prolongation si vous indiquez dans le contrat le motif de la durée déterminée du bail.

La prolongation en option

Dans un bail à durée déterminée, le propriétaire peut donner au locataire la possibilité de prolonger le bail pour un nombre d’années supplémentaires défini dans le bail. Le bail doit préciser jusqu’à quel moment le locataire peut exercer cette option. En l’absence de disposition contractuelle, le locataire peut exercer l’option jusqu’à l’expiration du bail à durée déterminée. Seul le locataire peut invoquer l’option, le bailleur ne pouvant pas l’obliger à exercer ou à renoncer à son droit. Si le contrat ne prévoit pas une renégociation du loyer, celui valable jusque-là s’applique également à la prolongation (option exhaustive). Si les parties ont convenu de renégocier le loyer, il s’agit d’une option partielle. En particulier dans le cas de baux prévoyant des loyers indexés, les conditions de l’option doivent être clairement formulées.

Durée du contrat de bail et loyer

Lorsqu’il choisit la durée du contrat, le propriétaire doit garder à l’esprit qu’il est limité dans l’augmentation du loyer pendant une période de contrat déterminée. Le loyer peut être adapté (indexé) à l’indice national des prix à la consommation si le contrat est conclu pour au moins cinq ans. En règle générale, les conditions générales des contrats de bail stipulent que le loyer est indexé dès qu’une durée de bail fixe de cinq ans ou plus est convenue.

Les contrats de bail d’une durée fixe d’au moins trois ans peuvent prévoir l’échelonnement des loyers. Les augmentations de loyer – au maximum une par an – doivent être convenues en francs lors de la conclusion du contrat. D’autres augmentations de loyer sont exclues pendant la durée déterminée du contrat. Les majorations pour des investissements générant une plus-value sont réservées si cela a été expressément convenu.

Dans le cas d’un bail à durée indéterminée, le bailleur peut ajuster le loyer à n’importe quelle échéance de résiliation, à condition qu’il respecte le délai de résiliation et un préavis supplémentaire de dix jours. En règle générale, il justifiera sa décision par des modifications du taux d’intérêt de référence, des augmentations générales des coûts, la sauvegarde du pouvoir d’achat du capital à risque ou des prestations supplémentaires offertes par le bailleur. Les ajustements justifiés par le rendement net, le rendement brut couvrant les coûts et les motifs invoqués habituellement dans la région ou le quartier ne sont autorisés dans les baux actuels en raison des arrêts du Tribunal fédéral que si une réserve correspondante en francs ou en pourcentage du loyer a été convenue lors de la conclusion du contrat.

Questions fréquentes

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