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Loyer et charges : à la recherche du juste prix

Que ce soit pour établir le tout premier loyer, lors de l'emménagement d'un nouveau locataire ou pendant la durée d'un bail, la même question revient toujours : quel est le montant adéquat pour un loyer ?

Pour un immeuble, l'analyse des coûts permet au bailleur de calculer le loyer qu'il doit exiger pour que les frais soient couverts
Pour un immeuble, l'analyse des coûts permet au bailleur de calculer le loyer qu'il doit exiger pour que les frais soient couverts.

(bw) Pour trouver une réponse à cette question du loyer adéquat, on peut se poser trois nouvelles questions:

  1. Le loyer couvre-t-il tous les coûts ?
  2. Le loyer reflète-t-il la réalité du marché ?
  3. Le loyer est-il légalement admissible ?

Un loyer qui couvre les coûts

Pour un immeuble, l'analyse des coûts permet au bailleur de calculer le loyer qu'il doit exiger pour que les frais soient couverts. Les frais d'immeubles correspondent à l'ensemble des biens et prestations nécessaires pour assurer l'habitabilité d'une surface. En règle générale, ces frais se répartissent en coûts du capital et en frais de gérance. Les coûts du capital comprennent les coûts des fonds étrangers (intérêts d'une hypothèque, des autres prêts et du droit de superficie) et les coûts des capitaux propres. Les frais de gérance se composent quant à eux des coûts d'exploitation (redevances publiques, frais d'assurance, etc.), des frais d'entretien, de l'amortissement et de la prime de risque.

Un loyer qui reflète la réalité du marché

L'étude du marché révèle au propriétaire le montant qu'il peut demander pour que son loyer soit attractif sur le marché. En effet, comme tous les autres biens sur le marché, le prix du loyer obéit à la loi de l'offre et de la demande. Il faut savoir toutefois que la liberté du marché est restreinte par le Code suisse des obligations qui limite les abus en soumettant la fixation du loyer à certaines règles. Il n'est pas rare que ces dernières relèguent au second plan la préoccupation de demander des loyers qui couvrent les coûts. Ainsi, les appartements de nouveaux immeubles sont justement ceux pour lesquels il est souvent impossible de louer à un montant permettant de récupérer les coûts. Il n'est pas rare de voir que le montant du loyer est de 30% inférieur à celui qui permettrait de rembourser les coûts. C'est sur le long terme seulement que le bailleur arrive à obtenir un loyer qui lui permet de couvrir ses coûts et de combler par des bénéfices le manque à gagner qu'il aura subi à certaines périodes.

Un loyer légalement admissible

Le bailleur se référera au droit du bail pour calculer le loyer qu'il est en droit d'exiger. Le locataire et le bailleur peuvent en principe convenir librement du montant du loyer. Cette liberté du contrat se trouve toutefois limitée par le droit du bail en vue de protéger le locataire contre des loyers abusifs. Selon les termes du Code suisse des obligations (CO art. 269), les loyers sont dits abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat manifestement exagéré.

Les loyers ne sont en règle générale pas abusifs lorsqu'ils

  • se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier ;
  • sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur ;
  • se situent, dans le cas de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais ;
  • ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance ;
  • ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques ;
  • n'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables

La loi défend donc, d'une part, un loyer qui couvre les coûts et d'autre part, un loyer qui reflète la réalité du marché. Mais pour diverses raisons, les termes du code sont critiqués tant par les locataires que par les bailleurs. C'est ainsi qu'une votation populaire en 2003 a rejeté une initiative de l'Association des locataires visant à renforcer le droit du locataire et une autre votation ayant eu lieu peu de temps après en 2004 a rejeté la contre-proposition d'une révision du droit du bail proposée par le Conseil fédéral et le Parlement. Celle-ci visait à introduire le loyer de référence comme nouveau critère dans l'évaluation de la question de savoir si oui ou non un loyer peut être qualifié d'abusif.

À la fin de 2007, les organisations de locataires et de loueurs avaient négocié un compromis pour un nouveau système de loyer avec répercussion du renchérissement de 100 % - les deux parties étant en l'occurrence disposées à faire des concessions. Il semble que le Conseil fédéral envisage maintenant de modifier l'équilibre du compromis unilatéralement, au détriment des loueurs. Une chance de solution par consentement mutuel serait ainsi gâchée.

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