Comment bénéficier d'une réduction de loyer ?

Les Suisses sont un peuple de locataires. Les deux tiers environ de la population suisse habitent en location. De ce fait, toute modification des conditions de calcul des loyers est observée avec des yeux d'Argus. Toutefois, les locataires ne peuvent pas toujours prétendre à une réduction effective des loyers après une baisse du taux d'intérêt de référence. Il en va de même des réductions de loyer pour vices.

La réduction du loyer s'élève à un pourcentage du loyer net à négocier et peut – selon le type de vices – faire l'objet d'un accord provisoire ou à durée indéterminée.
La réduction du loyer s'élève à un pourcentage du loyer net à négocier et peut – selon le type de vices – faire l'objet d'un accord provisoire ou à durée indéterminée.

(stö) Lorsque les intérêts hypothécaires et, de ce fait, le taux d'intérêt de référence déterminant de l'Office Fédéral du Logement (OFL) sont en baisse, le niveau des loyers ne suit pas pour autant automatiquement. Cependant, c'est dû aux locataires mêmes, étant donné que la demande de réduction du loyer doit émaner d'eux. Les propriétaires fonciers ne sont pas obligés de répercuter automatiquement les baisses du taux d'intérêt de référence sur les loyers. Par contre, en cas de hausse du taux d'intérêt de référence, les bailleurs sont fondamentalement en droit d'augmenter les loyers en conséquence.

Le bailleur peut faire valoir le renchérissement et les hausses des coûts

Si un taux d'intérêt supérieur au taux d'intérêt de référence actuellement en vigueur figure dans votre bail à loyer, vous pouvez prétendre en principe à une réduction de loyer. Le taux d'intérêt de référence a baissé à 1.75 % au 2 juin 2015.

En revanche, le bailleur peut saisir l'occasion pour répercuter une partie du renchérissement de la vie et des augmentations de coûts éventuelles sur le loyer. Le bailleur peut répercuter l'inflation des coûts jusqu'à hauteur de 40 pour cent et il doit pouvoir apporter des justificatifs concrets de l'augmentation des coûts. Enfin, il ne faut pas oublier de mentionner que le bailleur est également habilité à ajuster le montant du loyer au niveau des loyers usuels du quartier.

Envoyer une demande de réduction de loyer

La demande de baisse de loyer peut être déposée à la prochaine date de résiliation de contrat ou conforme aux usages locaux, dans le respect du délai de préavis ordinaire (le plus souvent trois mois) et doit se faire sous forme écrite – de préférence, par lettre recommandée. Si votre bail à loyer fait mention d'un taux d'intérêt de référence inférieur à celui actuellement en vigueur, le bailleur est libre d'augmenter éventuellement le montant du loyer. Cette démarche nécessite également la forme écrite et le respect des délais de préavis ordinaires.

Sur Internet, différents prestataires mettent à votre disposition un calculateur de loyer, qui vous renseignera vite et directement sur vos droits éventuels à une baisse de loyer.

Réduction du loyer pour cause de vices

Le locataire peut également exiger une réduction du loyer pour cause de vices. Dans ce contexte, ce qui importe toujours, c'est de savoir si l'état effectif de l'objet loué diffère de l'état théorique convenu dans le contrat. Le cas échéant, si la demande du locataire est légitime, le bailleur est tenu de baisser le loyer.

Le législateur fait la distinction entre défauts graves, moyennement graves et légers. Alors que, dans le premier cas, on ne peut plus exiger du locataire qu'il reste dans l'objet loué, le contrat de bail est maintenu en cas de défauts moyennement graves ou légers. Le bailleur est alors tenu de remédier à ces vices, ou le locataire peut prétendre à une réduction de loyer.

Types de défauts fréquents

Voici les types de défauts le plus souvent invoqués :

  • chantier dans le voisinage
  • incendie
  • privation de certaines installations
  • défauts de qualité
  • rénovation et transformation
  • défauts esthétiques
  • humidité et dégâts des eaux
  • température ambiante insuffisante

Niveau de tolérance

En cas d'incendie dont le locataire n'est pas responsable, bien souvent, on ne peut plus exiger de ce dernier qu'il reste dans l'objet loué. Par contre, des défauts esthétiques, comme des murs tachés ou des tapis déchirés, sont considérés comme étant de gravité moyenne ou moindre et par conséquent, tolérables. Si le locataire n'est pas responsable de ces vices, il peut demander une réduction de loyer.

La réduction du loyer s'élève à un pourcentage du loyer net à négocier et peut – selon le type de vices – faire l'objet d'un accord provisoire ou à durée indéterminée. Si le locataire et le bailleur ne parviennent pas à s'entendre, on peut faire appel à une autorité de conciliation. Si malgré tout aucun accord n'est trouvé, le locataire doit envisager de saisir la justice.

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