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Raisons d'une augmentation de loyer

Les augmentations de loyers ne sont pas abusives quand elles sont justifiées par une augmentation des coûts (art. 269a lit. b CO).

Les augmentations de loyers ne sont pas abusives quand elles sont justifiées par une augmentation des coûts (art. 269a lit. b CO).
Les augmentations de loyers ne sont pas abusives quand elles sont justifiées par une augmentation des coûts (art. 269a lit. b CO).

Selon l'art. 12 al. 1 de l'Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF), ces augmentations des coûts peuvent notamment être, des augmentations:

  • des taux hypothécaires (définis par un taux de référence)
  • des taxes
  • des impôts sur les immeubles
  • des intérêts de droits de superficie
  • des primes d'assurances
  • des frais d'entretien

Le mot « notamment » montre que cette liste n'est pas considérée comme exhaustive. Outre les taux hypothécaires (qui sont définis par un taux de référence fédéral) et les frais d'entretien, toutes les sortes de frais d'exploitation peuvent en principe entrer en considération.

Raisons d'une augmentation de loyer

Augmentations de frais d'exploitation et d'entretien

Une augmentation des frais d'exploitation et d'entretien peut résulter, d'une part, du renchérissement dans les domaines du fisc, des prix du matériel, des salaires dans le bâtiment, etc. et d'autre part, du fait que les dépenses d'entretien et d'exploitation ont tendance à augmenter avec l'âge du bâtiment.

Pour faire valoir le renchérissement des frais d'exploitation et d'entretien, une pratique répandue permet au propriétaire de se baser sur l'évolution effective de ces coûts ou sur un forfait. Le forfait présente l'avantage d'être plus simple ; il permet aussi d'éviter de brusques changements de loyer, par à-coups.

Différents usages locaux ont cours dans les cantons concernant le forfait d'entretien. Dans le canton de Berne, les forfaits de renchérissement des loyers se situent entre 0,5 et 1 % par année. Le montant exact du forfait de renchérissement peut être demandé auprès de l'autorité de conciliation compétente.

Prestations additionnelles

Dans ces cas, comme le locataire bénéficie d'améliorations de confort ou d'autres avantages, un loyer plus élevé est justifié.

Investissements générateurs de plus-values

Les investissements générateurs de plus-values sont des investissements dans des équipements qui n'étaient pas fournis auparavant, par exemple un lave-vaisselle, un raccordement à la télévision par câble, des instruments de calcul des charges en fonction de la consommation d'énergie, une véranda attenante... Ce type d'investissements se distingue des simples investissements de maintien en l'état ou de remplacement qui, eux, ne sont pas générateurs de plus-values et permettent seulement à la chose louée de conserver la même valeur. Les coûts de ces derniers investissements sont déjà compensés par le loyer net.

Réparations importantes

La loi connaît une réglementation spéciale lors de réparations importantes. C'est le cas quand plusieurs parties de l'intérieur d'un bâtiment ou de son enveloppe extérieure sont rénovées plus ou moins en même temps, mais en l'espace d'une année. Bien que ce genre de travaux implique aussi de nombreuses mesures de pur maintien de la valeur de la chose louée, entre 50 et 70 % des frais causés par les réparations dites « importantes » sont généralement considérés comme générateurs de plus-value (art. 14 al. 1 OBLF). Le législateur a également tenu compte du fait que les coûts de la construction et de l'entretien ont davantage augmenté que les loyers, au cours des dernières décennies, et que les réserves existantes ne suffisent donc pas à couvrir des réparations importantes.

Si une réparation importante se limite à un ravalement de façade et à un changement de la tuyauterie, elle devrait plutôt être évaluée à 50 % alors que si les fenêtres sont remplacées et des travaux d'isolation supplémentaires sont entrepris en même temps, il est plus indiqué de prendre en compte une plus-value de 70 %.

Mise à charge des prestations additionnelles

Le tableau « Mietzinserhöhung aufgrund wertvermehrender Investitionen » (« Augmentations de loyers fondées sur des investissements générateurs de plus-value »), disponible auprès de l’Association des propriétaires fonciers, recense les investissements générateurs de plus-values les plus courants sur des parties de bâtiments et de logements. Il existe en sus le «tableau de longévité paritaire», qui a été élaboré en commun par la Société suisse des propriétaires fonciers et l'Association suisse des locataires et est acquiescé par toutes les organisations déterminantes de l'économie immobilière

Le tableau indique en pour-cent de l’investissement les augmentations annuelles de loyers auxquelles ces mesures donnent droit en règle générale. Ces augmentations sont fonction de la part de plus-value, de la durée de vie de la chose, du montant du taux de référence ainsi que d'un forfait pour l'entretien, l'administration et le risque (art. 14 al. 4 OBLF).

Depuis le 1 juillet 2014, il faut impérativement indiquer si l'on a reçu des contributions d'encouragement – une réponse négative devant en l'occurrence aussi figurer (la réponse est déjà préimprimée sur le formulaire de l'APF du canton de Berne / SVIT Berne et peut être cochée dans l'affirmative).

Part de plus-value

Pour les nouveaux investissements, c'est-à-dire quand l'équipement en question n'existait pas auparavant, la plus-value se monte à 100%.

Les investissements de remplacement comportant une part génératrice de plus-value (par exemple, le remplacement d'un ancien ascenseur par un modèle rapide, sûr, faisant moins de bruit et consommant moins d'énergie) donnent droit à des augmentations de loyer à la mesure de la plus-value qui en découle. Cette plus-value se situe généralement entre 40 et 80 % de la somme investie. Dans des cas particuliers, dûment motivés, la part de plus-value peut se situer au-dessus de cette fourchette (par exemple, lors de l'installation d'un bloc-cuisine là où il n'y avait auparavant que des appareils séparés ou qu'un coin cuisine) ou en dessous (par exemple, lors du remplacement d'un appareil par un nouveau modèle ne différant que peu du précédent). Le remplacement entièrement équivalent d'équipements qui existaient déjà (comme le remplacement d'un réfrigérateur défectueux par le même modèle) ne donne en revanche pas droit à une augmentation du loyer et est à la charge du bailleur.

Durée de vie / amortissement

Les investissements augmentant la valeur de la chose louée doivent être amortis pendant la durée de vie que l'on peut attendre du nouvel équipement sur la base de valeurs éprouvées. Dans le tableau, les indications d'âge sont supputées sur la base d'une qualité moyenne des équipements et des appareils. Une qualité plus élevée peut autoriser à revoir à la hausse la durée de vie attendue.

Frais d'intérêts

Plus le taux d’intérêt de référence est élevé, plus la dépense d’intérêts est également élevée pour les investissements générateurs de plus-value et d’autant plus importante sera l’augmentation de loyer nécessaire. Le tableau précité donne des valeurs pour les taux hypothécaires de  2, 2 ¼, 2 ½, 2 ¾, 3, und 3 ¼ %.

Le fait que les frais d’intérêts diminuent au fur et à mesure des amortissements est pris en compte sous la forme d’annuités. Des annuités sont des paiements annuels fixes. Les frais d’intérêts et l’amortissement sont calculés de manière à obtenir un montant total qui reste toujours le même.

Entretien / administration / risque

Outre les amortissements et les frais d'intérêts, les nouvelles installations impliquent aussi des frais d'entretien et d'administration supplémentaires ainsi qu'un risque plus élevé de non-encaissement du loyer. Un supplément forfaitaire aux annuités permet d'inclure ces coûts dans le calcul (les annuités sont les montants annuels payables pour les intérêts et les amortissements). Ce forfait se situe entre 1 et 2 % du montant de l'investissement, selon l'intensité de l'entretien assumé.

Renchérissement

Pour assurer une péréquation du renchérissement sur le capital exposé aux risques, on peut augmenter le loyer de 40 % de l'augmentation de l'indice suisse des prix à la consommation (art. 269a lit. e CO en combinaison avec art. 16 OBLF). Si le renchérissement accumulé se monte à 10 %, par exemple, les loyers peuvent augmenter de 4 %.

                                                      nouvel indice - ancien indice

Augmentation du loyer en % = ------------------------------------------ x 40



                                                                ancien indice

La règle des 40% figurait déjà dans l'arrêté fédéral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif (AMSL) de 1972, sous la rubrique « Maintien du pouvoir d'achat du capital exposé aux risques ».

Cette réglementation forfaitaire, quoique indépendante de la proportion de fonds propres véritablement utilisée pour le financement, trouve son pendant dans le principe des banques d'accorder des hypothèques de 1er rang d'un volume de 60 % du coût d'acquisition. On sait par expérience qu'un risque plus élevé pèse sur les 40 % restants, risque que les banques compensent par un taux d'intérêt plus élevé pour les hypothèques de rang postérieur. Les banques insistent en outre pour un remboursement rapide. Les hypothèques de rang postérieur doivent être remboursées dans un intervalle qui varie entre 10 et 20 ans selon les banques, de sorte qu'un taux de 40 % de fonds propres se dégage automatiquement au bout d'une à deux décennies

Augmentation du taux hypothécaire

Selon l'art. 269a, lit. b du Code suisse des obligations (CO), une telle hausse de loyer peut en principe avoir lieu ; et selon l'art. 269a, lit. e CO, le renchérissement pour le capital exposé aux risques peut également être compensé dans une limite de 40 %. Selon l'art. 13 OBLF, une hausse du taux hypothécaire de ¼ % justifie en général une augmentation de loyer de:

  • 2 % pour un taux hypothécaire dépassant 6 %

  • 2½ % pour un taux hypothécaire se situant entre 5 et 6 %

  • 3 % pour un taux hypothécaire inférieur à 5 %

Si la hausse du taux hypothécaire dépasse ¼ %, il faut cumuler ces répercussions de taux. Par exemple, si le taux hypothécaire passe de 4 ¾ % à 5 ¼ %, le loyer doit être augmenté de 3 % pour le premier quart et de 2 ½ % pour le deuxième, donc en tout de 5½ %.

Le bailleur peut changer le montant du loyer parallèlement à la publication par le Département fédérale de l'économie du nouveau taux d'intérêt de référence (art. 12a OBLF). Ce taux directeur prévaut depuis le 1er janvier 2008. Avant cette entrée en vigueur, c'étaient les banques dominant le marché local (généralement, les banques cantonales) qui fixaient le taux d'intérêt. Les taux de répercussion sont indépendants de la proportion de fonds propres et de fonds empruntés, ils peuvent donc être appliqués même si le propriétaire finance son immeuble uniquement par des fonds propres. Le genre d'hypothèque (à taux variable, à taux fixe, etc.), son rang et le niveau individuel du taux d'intérêt n’influencent pas non plus les taux de répercussion applicables.

Cette réglementation forfaitaire présente pour le bailleur l'avantage de ne pas l'obliger à des calculs compliqués ni à mettre à disposition sa comptabilité. Elle a cependant aussi un inconvénient : les propriétaires ayant constitué une hypothèque dont le taux d'intérêt est plus élevé que les crédits de la Banque cantonale peuvent tomber dans de sérieuses difficultés si les loyers courants encaissés ne couvrent plus le paiement des intérêts de leur hypothèque. Comme on l'a vu lors de la hausse brutale des taux hypothécaires qui a eu lieu à la fin des années 80, cela peut conduire, dans certains cas particuliers, à une vente d'urgence ou à la liquidation judiciaire de l'immeuble.

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