Financer et acheter
Droit
Bâtir et rénover
Prémunir et assurer
Habitat
Jardin et balcon

Droit du bail : quand le loyer peut-il être augmenté ?

Les augmentations de loyer ne sont pas abusives si elles peuvent être justifiées par la hausse des coûts ; actuellement, par exemple en invoquant les intérêts hypothécaires élevés. Un aperçu de tous les motifs légitimes d’une augmentation de loyer.

Quand le propriétaire peut-il augmenter le loyer ?
Les augmentations de loyer ne sont pas abusives si elles peuvent être justifiées par la hausse des coûts.

(rh) Pour l’Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux, sont considérées comme des hausses de coûts – et donc comme des motifs d’augmentation de loyer – « notamment » les hausses des taux hypothécaires, des taxes, des impôts sur les immeubles, des rentes de droits de superficie, des primes d’assurance ainsi que des frais d’entretien. « Notamment » implique que cette liste n’est pas exhaustive.

Les motifs légitimes d’augmentation du loyer

Hausse des taux d’intérêts hypothécaires

Selon l’article 269d du Code des obligations, le bailleur peut augmenter le loyer en tout temps pour le prochain terme de résiliation possible. Il doit communiquer l’augmentation de loyer au locataire au moins dix jours avant le début du délai de résiliation, au moyen d’un formulaire approuvé par le canton, et la motiver. L’augmentation de loyer est nulle si le bailleur ne la communique pas au moyen du formulaire prescrit, s’il ne la justifie pas ou si, el la communiquant, il menace de résilier le bail  ou prononce la résiliation. Selon l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux, une augmentation de 0,25 % du taux hypothécaire donne droit, en règle générale, à une augmentation de loyer de :

  • 2 % quand les taux hypothécaires dépassent 6 %
  • 2,50 % quand les taux hypothécaires se situent entre 5 et 6 %
  • 3 % quand les taux hypothécaires sont inférieurs à 5 %.

Le caractère légitime d’une majoration s’applique au cas par cas. Les locataires peuvent calculer l’augmentation autorisée, par exemple à l’aide du calculateur de loyer de l’association des locataires. Si le bailleur veut effectivement augmenter dans une trop large mesure les loyers, les locataires peuvent contester l’augmentation auprès de l’autorité de conciliation locale.

Hausse des coûts d’exploitation et d’entretien

Le bailleur peut choisir de réclamer l’inflation des coûts d’exploitation et d’entretien sur la base de la hausse effective ou sous forme de montant forfaitaire. Le montant forfaitaire est facile à appliquer et permet d’éviter les hausses soudaines de loyer. Le montant forfaitaire varie d’un canton à l’autre et d’une commune à l’autre. Dans le canton de Berne par exemple, le taux d’inflation pour le loyer se situe entre 0,5 % et 1 %. par an. Le montant exact peut être demandé à l’autorité locale de conciliation.

Investissements générant une plus-value

Dépenses pour de nouvelles installations, inexistantes auparavant, telles qu’un lave-vaisselle, un raccordement à la télévision par câble ou un jardin d’hiver. Ces investissements générant une plus-value doivent être distingués des investissements de remplacement purs, sans part de plus-value. Les coûts des investissements générant une plus-value sont compensés par le loyer net.

Prestations supplémentaires et plus-value

L’augmentation du loyer est basée sur la part de la plus-value, la durée de vie, le taux de référence et un forfait pour l’entretien, l’administration et le risque. Pour les nouveaux investissements, la plus-value est de 100 %. Les investissements de remplacement avec une composante de valeur ajoutée, comme le remplacement d’un ancien ascenseur, donnent droit à une augmentation de loyer du montant de la plus-value. Cela représente généralement entre 40 et 80 % du montant de l’investissement.

Durée de vie et amortissement

Les investissements générant une plus-value doivent être amortis sur leur durée de vie estimée. Une qualité supérieure justifie un ajustement de la durée de vie.

Rénovations de grande ampleur

Lorsque plusieurs parties de l’intérieur ou de l’enveloppe d’un bâtiment sont rénovées au cours d’une année, les experts parlent d’une rénovation de grande ampleur. Bien que ces travaux comprennent des mesures de préservation de la valeur, 50 à 70 % des coûts sont généralement considérés comme des investissements générant une plus-value. Si la rénovation de grande ampleur se limite à un ravalement de la façade avec des travaux de plomberie, par exemple, la proportion de l’investissement générant une plus-value est plus faible que si les fenêtres sont remplacées et l’enveloppe du bâtiment nouvellement isolée.

Charge d’intérêts

Plus le taux d’intérêt de référence est élevé, plus les frais d’intérêt pour les investissements générant une plus-value sont élevés et plus l’augmentation du loyer est importante. Le fait que les charges d’intérêt soient progressivement réduites par les amortissements est pris en compte avec les annuités (paiements annuels constants).

Entretien, administration et risque

Outre l’amortissement et les intérêts débiteurs, les nouveaux investissements entraînent également des frais d’entretien et d’administration ainsi qu’un risque locatif accru. Ces coûts sont couverts par un supplément forfaitaire des annuités. La somme forfaitaire s’élève à 1 ou 2 % du montant de l’investissement.

Renchérissement

Pour compenser l’inflation sur le capital à risque, le loyer peut être augmenté de 40 % du taux d’inflation. La base est l’indice national des prix à la consommation. Par exemple, si les prix ont augmenté de 10 %, les loyers peuvent augmenter de 4 %. 

Questions fréquentes

  • Auteur :
  • infomaison
  • Image :
  • istockphoto