Mise à charge des prestations additionnelles

Le tableau « Mietzinserhöhung aufgrund wertvermehrender Investitionen » (« Augmentations de loyers fondées sur des investissements générateurs de plus-value »), disponible auprès de l’Association des propriétaires fonciers, recense les investissements générateurs de plus-values les plus courants sur des parties de bâtiments et de logements. Il existe en sus le «tableau de longévité paritaire», qui a été élaboré en commun par la Société suisse des propriétaires fonciers et l’Association suisse des locataires et est acquiescé par toutes les organisations déterminantes de l’économie immobilière

Le tableau indique en pour-cent de l’investissement les augmentations annuelles de loyers auxquelles ces mesures donnent droit en règle générale. Ces augmentations sont fonction de la part de plus-value, de la durée de vie de la chose, du montant du taux de référence ainsi que d’un forfait pour l’entretien, l’administration et le risque (art. 14 al. 4 OBLF).

Depuis le 1 juillet 2014, il faut impérativement indiquer si l'on a reçu des contributions d'encouragement – une réponse négative devant en l'occurrence aussi figurer (la réponse est déjà préimprimée sur le formulaire de l'APF du canton de Berne / SVIT Berne et peut être cochée dans l'affirmative).

Part de plus-value

Pour les nouveaux investissements, c'est-à-dire quand l'équipement en question n'existait pas auparavant, la plus-value se monte à 100%.

Les investissements de remplacement comportant une part génératrice de plus-value (par exemple, le remplacement d'un ancien ascenseur par un modèle rapide, sûr, faisant moins de bruit et consommant moins d'énergie) donnent droit à des augmentations de loyer à la mesure de la plus-value qui en découle. Cette plus-value se situe généralement entre 40 et 80 % de la somme investie. Dans des cas particuliers, dûment motivés, la part de plus-value peut se situer au-dessus de cette fourchette (par exemple, lors de l'installation d'un bloc-cuisine là où il n'y avait auparavant que des appareils séparés ou qu'un coin cuisine) ou en dessous (par exemple, lors du remplacement d'un appareil par un nouveau modèle ne différant que peu du précédent). Le remplacement entièrement équivalent d'équipements qui existaient déjà (comme le remplacement d'un réfrigérateur défectueux par le même modèle) ne donne en revanche pas droit à une augmentation du loyer et est à la charge du bailleur.

Durée de vie / amortissement

Les investissements augmentant la valeur de la chose louée doivent être amortis pendant la durée de vie que l'on peut attendre du nouvel équipement sur la base de valeurs éprouvées. Dans le tableau, les indications d'âge sont supputées sur la base d'une qualité moyenne des équipements et des appareils. Une qualité plus élevée peut autoriser à revoir à la hausse la durée de vie attendue.

Frais d'intérêts

Plus le taux d’intérêt de référence est élevé, plus la dépense d’intérêts est également élevée pour les investissements générateurs de plus-value et d’autant plus importante sera l’augmentation de loyer nécessaire. Le tableau précité donne des valeurs pour les taux hypothécaires de  2, 2 ¼, 2 ½, 2 ¾, 3, und 3 ¼ %.

Le fait que les frais d’intérêts diminuent au fur et à mesure des amortissements est pris en compte sous la forme d’annuités. Des annuités sont des paiements annuels fixes. Les frais d’intérêts et l’amortissement sont calculés de manière à obtenir un montant total qui reste toujours le même.

Entretien / administration / risque

Outre les amortissements et les frais d'intérêts, les nouvelles installations impliquent aussi des frais d'entretien et d'administration supplémentaires ainsi qu'un risque plus élevé de non-encaissement du loyer. Un supplément forfaitaire aux annuités permet d'inclure ces coûts dans le calcul (les annuités sont les montants annuels payables pour les intérêts et les amortissements). Ce forfait se situe entre 1 et 2 % du montant de l'investissement, selon l'intensité de l'entretien assumé.

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Page 1 : Raisons d'une augmentation de loyer

Page 2 : Augmentation de loyer suite à une augmentation du taux hypothécaire

Page 3 : Augmentation de loyer suite aux augmentations de frais d'exploitation et d'entretien

Page 4 : Augmentation de loyer suite à des prestations additionnelles

Page 5 : Mise à charge des prestations additionnelles

Page 6 : Renchérissement

Page 7 : Exemple de calcul

Page 8 : Dix règles concernant l'augmentation de loyer

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