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Dispositions de protection pour locataires

Les dispositions particulières qui visent à protéger les locataires d'habitations et de locaux commerciaux concernent à la fois la fixation des loyers et la résiliation.

Il s'agit notamment d'empêcher la résiliation d'un contrat uniquement dans le but de conclure un nouveau bail à d'autres conditions, plus actuelles.
Il s'agit notamment d'empêcher la résiliation d'un contrat uniquement dans le but de conclure un nouveau bail à d'autres conditions, plus actuelles.

Il s'agit d'abord de prescriptions contre les loyers abusifs et contre d'autres prétentions non justifiées du bailleur (art. 269 à 270e CO), puis de la protection contre les congés (art. 271 à 273c CO). Cette protection renforcée des locataires contre les résiliations abusives du contrat de bail se base sur :

  • les délais légaux de congé minimaux
  • l'obligation d'utiliser des formulaires
  • le droit à la motivation du congé
  • la possibilité d'annuler le congé
  • les demandes de prolongation du bail, etc.

Pour contrebalancer et restreindre le droit à la résiliation, il est possible d'adapter les conditions contractuelles à des circonstances changeantes dans ces contrats de locations. Ce sont, par exemple :

  • les augmentations de loyers
  • d'autres modifications unilatérales du contrat de la part du bailleur
  • les demandes de réduction du loyer de la part du locataire

L'idée de base de cette réglementation est de limiter au maximum le nombre de congés donnés par le bailleur pour des habitations et des locaux commerciaux. Il s'agit notamment d'empêcher la résiliation d'un contrat uniquement dans le but de conclure un nouveau bail à d'autres conditions, plus actuelles. C'est pourquoi, le bailleur d'habitations et de locaux commerciaux a reçu la possibilité de déroger au vieux principe de « pacta sunt servanda » (il faut rester fidèle aux contrats) et peut modifier unilatéralement le contrat, afin de l'adapter à une situation nouvelle. Il va de soi que l'autre partie doit disposer de suffisamment de temps pour pouvoir résilier le bail. Les locataires qui veulent conserver le bail peuvent aussi, au lieu de le résilier, s'opposer aux modifications. Cela permet d'empêcher le bailleur d'imposer des prétentions unilatérales abusives. La possibilité dont disposait le bailleur de modifier le bail en augmentant le loyer a été fortement restreinte par l'ordonnance du Conseil fédéral (OBLF), ce qui est problématique pour lui. La jurisprudence qui s'appuie sur cette ordonnance a relativisé la possibilité prévue par la loi d'augmenter le loyer pour atteindre un rendement approprié (art. 269 CO) ou pour l'adapter aux usages.

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