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Résiliation du contrat de location en raison d'un retard de paiement

Si le locataire est en retard avec le paiement de loyers ou de charges échues, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et le menacer de résilier le bail si ce délai expire sans avoir été mis à profit.

Si le locataire prend du retard dans le paiement de loyers ou de charges échues, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et le menacer de résilier le bail si ce délai expire sans avoir été mis à profit.
Si le locataire prend du retard dans le paiement de loyers ou de charges échues, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et le menacer de résilier le bail si ce délai expire sans avoir été mis à profit.

Le délai de paiement doit être d'au moins 30 jours pour les habitations et les locaux commerciaux ; pour les autres baux, d'au moins 10 jours (art. 257d al. 1 CO). La fixation d'un délai de paiement est une déclaration de volonté qui doit parvenir à son destinataire, c'est pourquoi le délai commence à compter du jour où la lettre est notifiée au locataire. Le jour de la réception proprement dite n'est pas inclus. Si l'envoi est recommandé et que le locataire ne l'ouvre pas ou ne va pas le chercher à la poste, le délai fixé n'est considéré comme notifié que le dernier jour du délai de sept jours que la poste a fixé au destinataire pour retirer l'envoi. Dans ce cas, le délai commence à courir le jour qui suit l'expiration de ce délai postal de sept jours. Si le locataire ne paie pas pendant le délai fixé par le bailleur, celui-ci peut résilier le bail pour la fin d'un mois, moyennant un délai d'au moins 30 jours s'il s'agit d’habitations et de locaux commerciaux et avec effet immédiat, s'il s'agit d'autres objets de location (art. 257d al. 2 CO).

Remarque : si l'on veut résilier un bail pour retard de paiement au sens de l'art. 257d CO, il est indispensable de fixer par écrit un délai de paiement minimum tel que prévu par la loi tout en menaçant le locataire de donner le congé. Dans le cas d'une habitation familiale, le délai de paiement avec menace de congé doit être notifié aux époux et aux partenaires, par courrier recommandé séparé, tout comme le congé lui-même (art. 266o CO). Le congé n'est en règle générale pas valable, s'il est donné avant l'expiration du délai de paiement. Il est vivement recommandé au bailleur d'attendre la fin de ce délai pour signifier le congé – au moyen du formulaire de congé officiel obligatoire.

Exemple

À la suite de mauvais investissements en bourse, le locataire, M. Durand, se trouve dans une mauvaise passe financière. Le loyer n'ayant plus été payé depuis deux mois, le bailleur, M. Favre, décide de donner son congé prématurément au mauvais payeur

(M. Durand n'en est pas à son premier retard de paiement). Par lettre recommandée du 29 janvier , M. Favre fixe à M. Durand un délai de paiement de 30 jours et le menace, à défaut de paiement des loyers arriérés de décembre et janvier, de résilier le bail (le contrat de bail prévoit le paiement du loyer par mois et d'avance).

Le 30 janvier au soir, quand M. Durand rentre à la maison, il trouve dans sa boîte aux lettres une invitation à retirer un envoi à la poste. M. Durand s'attend au pire et décide de ne même pas aller chercher le recommandé. À l'expiration du délai postal de sept jours, le 6 février, l'envoi est considéré comme notifié. Comme le jour de la réception (le 6 février, en l'occurence) n'est pas compté dans le calcul du délai, le délai fixé à M. Durand expire le 8 mars. Bien que craignant que son locataire continue à ne pas payer, M. Favre ne doit pas résilier le bail avant l'expiration de ce délai. Au cas où M. Durand ne paierait effectivement pas, M. Favre pourrait résilier le bail dès le 9 mars pour la fin avril, en respectant ainsi le délai obligatoire de 30 jours.

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