Enfants bruyants - un motif de résiliation du contrat de bail ?

Les familles bénéficient d'une protection contre les congés abusifs. C'est ainsi qu'une résiliation motivée par les cris d'un enfant en bas âge est illicite.

Les familles bénéficient d’une protection contre les congés abusifs. Une résiliation motivée par les cris d’un enfant en bas âge est illicite.
Les familles bénéficient d'une protection contre les congés abusifs. Une résiliation motivée par les cris d'un enfant en bas âge est illicite.

(es) La situation des familles qui habitent dans des appartements qu'elles louent est souvent délicate. Les immeubles ne sont pas conçus pour répondre aux besoins des enfants, les possibilités de jouer sont souvent insuffisantes et les plaintes des voisins sont un problème récurrent. Ces réclamations doivent-elles faire craindre une résiliation prochaine du bail ?

Non, si l'on en croit l'expérience et la jurisprudence. Les familles sont bien protégées contre les congés abusifs. Une résiliation est abusive lorsqu'elle est prononcée parce que le locataire « fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail » (article 271a du Code des obligations). Celles-ci incluent le droit pour les enfants de se comporter comme des enfants dans l'appartement et aux abords de l'immeuble. Et donc d'être un peu bruyants à l'occasion pendant la pause de midi. Ou de se dépenser dans le jardin avec leurs camarades. Et, encore bébés, de crier la nuit, de toute façon. Ces « prétentions » normales découlant du bail ne peuvent être frappées d'interdit dans les règlements d'immeubles (qui de toute façon ne sont valables que s'ils sont mentionnés expressément dans le contrat de bail).

Les congés qui arrivent un beau matin dans la boite aux lettres parce que la structure de la famille a changé sont tout aussi illicites. Les couples qui, le temps passant, ont des enfants ou les familles qui, après une séparation, deviennent monoparentales ou les personnes qui s'engagent dans une nouvelle relation avec un partenaire, ne causent pas « d'inconvénients majeurs » au bailleur (article 271a lettre f CO). Il est primordial, en tout cas, de contester un congé abusif dans les trente jours auprès de l'instance de conciliation de l'endroit. Passé ce délai, le droit de recours est perdu.

En cas de déménagement et de départ de l'appartement, les familles sont également protégées contre les exigences exagérées. Aucun dédommagement n'est dû pour l'usure normale qui est évidemment plus importante que lorsque les couples n'ont pas d'enfants. En cas d'usure incontestablement exagérée (p. ex. lorsqu'un mur à été barbouillé), il faut en outre tenir compte de la perte de valeur due à l'âge : le dédommagement dû par le locataire diminue de 10 % par an pour des peintures murales dont la durée de vie de 10 ans. Pour évaluer la durée de vie des aménagements, on peut consulter le document établi par l'Association des propriétaires foncier conjointement avec l'Association des locataires.

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