Donation de son vivant d'une maison aux descendants

Si vous souhaitez céder, de votre vivant, votre logement en propriété à une fille ou un fils, il faudra tenir compte de certains points importants. Cette décision est assortie de conséquences financières, au sens du droit successoral, et éventuellement fiscales. Un bon conseil vaut donc son pesant d'or.

Si vous souhaitez céder votre logement en propriété de votre vivant, il est préférable de consulter un spécialiste. Et d’en parler avec vos enfants.
Si vous souhaitez céder votre logement en propriété de votre vivant, il est préférable de consulter un spécialiste. Et d'en parler avec vos enfants.

Toujours davantage de parents transmettent, de leur vivant, leur maison ou appartement à leurs enfants. Ceci, car ils choisissent d'emménager dans un appartement plus petit, une résidence secondaire ou un home médicalisé. Ou en pensant pouvoir protéger leur logement en propriété si, un jour, ils n'étaient plus en mesure de payer les frais de pension dans un home médicalisé ou une résidence pour personnes âgées. Cela ne fonctionne cependant que dans de rares cas, puisque les communes sont autorisées à prendre en considération l'obligation d'entretien des parents proches, comme les descendants, les parents ou les grands-parents (assistance de la famille).

Avance sur héritage ou donation ?

Une fois la décision des parents prise concernant la cession de leur bien-fonds, ils devront encore réfléchir à la manière de le faire. Il existe en principe deux variantes :

  • Avance sur héritage : dans le cadre de la succession, l'héritier doit compenser (obligation de rapporter) tout ce que le testataire lui a légué à titre d'avancement d'hoirie. Comme les immeubles représentent souvent la part majoritaire de la valeur du patrimoine, il peut en découler des paiements compensatoires élevés. Il est donc important, avant le legs à titre d’avance d'hoirie, de clarifier comment l'héritier remboursera les autres membres de la communauté héréditaire.

  • Donation : à l'instar de l'avance sur héritage, les autres héritiers peuvent exiger une compensation ou une prise en compte en cas de donation, s'ils s'estiment lésés eu égard à leur réserve héréditaire. L'héritier bénéficiaire de la donation devra effectuer un versement compensatoire si le bien-fonds présente une valeur supérieure à la part qui lui revient. Il est donc judicieux, pour les parents, de dresser un inventaire et d'évaluer la réserve héréditaire de chacun des héritiers avant de procéder à la donation.

Y sont-ils autorisés ?

Oui. Les parents peuvent faire ce qu'ils veulent de leurs biens. Les descendants ne peuvent empêcher ni l'avance sur héritage, ni la donation. Du vivant de leurs parents, ils ne peuvent pas exiger de traitement uniforme. Ce n'est qu'une fois leurs parents décédés, qu'ils pourront exiger l'égalité et, le cas échéant, une compensation. À une exception près : si les parents ont défini par écrit que l'avance sur héritage ou la donation n'est pas soumise à l'obligation de compensation, alors ils ne pourront faire objection que si leur réserve héréditaire a été violée. 

Une cession de son vivant entraîne des conséquences. Cela vaut donc la peine de solliciter les conseils d'un expert. Par ailleurs, les avances sur héritage et donations doivent faire l'objet d'un acte authentique.

Droit d'habitation ou usufruit ?

Souvent les parents ne songent pas encore à déménager et exigent un droit d'habitation à vie ou d'usufruit.

  • Droit d'habitation : les parents peuvent continuer à vivre dans leur maison ou leur appartement. En contrepartie, ils prennent en charge l’ensemble des débours comme le chauffage, l'eau, les petites réparations, etc.
  • Usufruit : les parents peuvent continuer à vivre dans leur maison ou leur appartement ou à louer les locaux et à conserver les bénéfices de la location. Par contre, ils paient intégralement les frais accessoires et d'entretien, les intérêts hypothécaires et primes d'assurance.

Vous trouverez une vue d'ensemble de tous les points importants et des différences dans notre article « usufruit ou droit d'habitation ».

Le contrat de cession

Les contrats de cession avec remboursement aux futurs héritiers doivent faire l'objet d'un acte authentique lorsqu'il est question de biens fonciers (maisons, appartement, terrain à bâtir). Le contrat règle les principaux points clés de la cession, notamment

  • les parties
  • la promesse de cession
  • le bien foncier
  • la contre-prestation
  • d'autres dispositions
  • le lieu et la date.

Conséquences fiscales

Dans de nombreux cantons, la donation en avancement d'hoirie est soumise à une imposition. C'est par exemple le cas dans le canton de Berne, sauf si le bénéficiaire est le conjoint ou le partenaire enregistré, ou un descendant. Les beaux-enfants et enfants recueillis sont aussi exempts d'impôt. Les enfants recueillis doivent cependant avoir vécu au moins deux ans sous la tutelle des parents d'accueil.

Conclusions : si vous souhaitez céder votre logement en propriété de votre vivant, il est préférable de consulter un spécialiste. Et d'en parler avec vos enfants. Cette décision est assortie de conséquences financières, au sens du droit successoral, et éventuellement fiscales. Mieux vous planifierez votre succession, mieux vous pourrez profiter sans souci de votre fin de vie, sachant que vos enfants n'auront pas à se disputer pour l'héritage.

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