Comment faire pour que la maison ou l'appartement reste dans la famille ?

Lorsqu'un bien immobilier est cédé à un héritier dans le cadre d'une avance sur héritage ou d'un partage successoral au lieu d'être partagé entre les héritiers, le bénéficiaire en question ne paie souvent qu'un prix préférentiel. Que peuvent faire les testateurs et les autres héritiers pour empêcher que le nouveau propriétaire ne vende la maison peu après l'avance sur héritage ou le partage successoral en faisant un bénéfice important ?

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(rh) Rosa et Hans, tous deux  âgés de 72 ans, possèdent une grande maison particulière à la campagne.  Ils y vivent depuis bientôt 40 ans et c'est qu'ici qu'ils ont élevé leur fille Lena (35 ans) et leur fils Peter (38 ans). Maintenant, Rosa et Hans veulent déménager en ville dans un appartement en co-propriété. D'une part parce qu'il est plus petit et plus facile d'entretien et d'autre part parce que Peter et sa femme Nicole attendent leur premier enfant. Ils décident de faire une avance sur héritage à leur fils et de lui céder leur maison à un prix inférieur au marché. Lena est d'accord, car elle ne veut pas fonder elle-même de famille et que l'avance sur héritage sera prise en compte lors du partage successoral ultérieur.

L'exemple est fictif, mais cette procédure est très répandue. Peter va emménager avec sa petite famille dans la maison de ses parents et y vivra encore probablement après le décès de ses parents et le partage de leur héritage. Mais que se passe-t-il si Peter n'emménage pas dans la maison qu'il a obtenue à un prix inférieur à la valeur du marché et qu'il la revend en faisant un bénéfice important ? D'une part, cela ne serait pas dans l'intention de ses parents et d'autre part ce serait déloyal vis-à-vis de sa sœur.  Rosa et Hans peuvent se prémunir de cela et protéger aussi efficacement leur fille Lena en prenant trois mesures : dans le cas de l'avance sur héritage, ils peuvent consigner par écrit le droit de rachat, de participation aux bénéfices ou de préemption.

  • Droit de rachat : Rosa et Hans se réservent le droit de racheter la maison à un prix déterminé. Ce droit de rachat peut être convenu pour une durée maximale de 25 ans et être annoté au registre foncier. Si le droit est inscrit au registre foncier, il s'applique aussi si Peter vend la maison à un tiers. Jusqu'à l'expiration du droit, l'acheteur devra s'attendre à ce que Rosa et Hans rachètent la maison au prix convenu. C'est un risque que personne ne veut  jamais prendre.

  • Droit de participation aux bénéfices : Peter s'engage à consentir à Rosa et Hans ainsi qu'à Lena en tant que cohéritière une part du bénéfice qu'il fera s'il vend la maison avant la date convenue.  Le bénéfice est la différence entre le prix de vente et le prix préférentiel que les parents ont concédé à leur fils. Peter pourra déduire de cette somme l'impôt sur les gains immobiliers et d'éventuels investissements ayant généré une plus-value. Il est conseillé de combiner le droit de participation aux bénéfices au droit de préemption.

  • Droit de préemption : Peter concède un droit de préemption à Rosa, Hans et Lena. Ce droit, comme le droit de rachat, peut être convenu pour une durée maximale de 25 ans et être annoté au registre foncier. Si Peter souhaite vendre la maison, l'administrateur du registre foncier informe tous les bénéficiaires du droit de préemption. Ceux-ci ont trois mois pour se décider. Lorsque le droit de préemption est combiné au droit de participation aux bénéfices, ils peuvent exercer leur droit de préemption ou exiger leur part du bénéfice.


Le droit de rachat est restrictif et n'est jugé utile que dans des cas isolés. En combinant le droit de participation aux bénéfices et le droit de préemption, Rosa, Hans et Lena disposent d'un moyen efficace pour empêcher que Peter ne les dupe et vende la maison rapidement en faisant un bénéfice important.  

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