Usufruit ou droit d'habitation ?

Il existe une possibilité qui présente des avantages : celle de céder sa propriété aux héritiers, tout en continuant à l'habiter aussi longtemps que possible. Nous vous présentons ici une comparaison des servitudes de l'usufruit et du droit d'habitation.

les propriétaires peuvent léguer leur bien immobilier à l’avance à leurs héritiers, tout en continuant à l’habiter.
Les propriétaires peuvent léguer leur bien immobilier à l'avance à leurs héritiers, tout en continuant à l'habiter.

(msc) Personne ne le souhaite mais, quand on a atteint un âge avancé, on n'a bien souvent pas d'autre choix que d'intégrer un foyer médical pour personnes âgées. C'est une solution coûteuse, qui peut contraindre certains propriétaires immobiliers à vendre leur (ancienne) maison pour financer les frais du home. Pour ne pas en arriver là, les propriétaires peuvent léguer leur bien immobilier à l'avance à leurs héritiers, tout en continuant à l'habiter. Ainsi, les parents ne peuvent pas être forcés de vendre leur maison – puisqu'elle ne leur appartient plus. Sur le plan juridique, on a le choix dans ce cas, entre l'usufruit et le droit d'habitation.

Avantages d'économies fiscales

Ces deux servitudes ont un avantage : selon le canton, les parties impliquées économisent une part considérable d'impôts sur les successions et les donations - dans la mesure où ceux-ci devraient être perçus auprès des descendants. Comme les nouveaux propriétaires ne peuvent pas utiliser entièrement le bien-fonds, sa valeur s'en trouve diminuée. Celle-ci est évaluée précisément en fonction de la valeur d'usage par an et de l'espérance de vie des personnes bénéficiant du droit d'habitation ou de l'usufruitier. Pour calculer l'impôt sur les donations, il suffit de s'appuyer sur le montant réduit. Par conséquent, l'impôt est d'autant moins important que la personne bénéficiant du droit d'habitation ou l'usufruitier est jeune.

Désavantage d'une vente

Les propriétaires de l'objet – dans notre cas, les enfants – doivent tenir compte d'une chose : une maison grevée d'un droit d'habitation ou d'un usufruit peut se vendre théoriquement, mais dans la pratique, cela n'est pas fréquent. « Tant qu'il y a d'autres maisons sur le marché, on ne trouve pas grand monde pour acquérir un bien grevé d'un droit d'habitation ou d'un usufruit, étant donné que l'usage est très limité pour le nouveau propriétaire », dit Lukas Manuel Herren.

Quelle est la meilleure solution ?

Lukas Manuel Herren, notaire auprès de l'Association des propriétaires fonciers de Berne et de ses environs, se garde bien de donner des conseils globaux dans le choix de la solution idéale : « Les deux parties doivent clarifier les possibilités qui existent et ce qui est le mieux pour elles ». Cela peut différer en fonction de la situation financière et familiale. De même, il y a des différences au niveau du droit d'habitation : « Il peut être exercé, par exemple, moyennant une rémunération ou à titre gracieux. » Cela signifie que les parents payent ou non un genre de loyer

Les principales caractéristiques et différences de l'usufruit et du droit d'habitation

  Usufruit Droit d'habitation
Contenu
  • L'usufruitier cède la propriété, mais peut utiliser l'objet 
  • La personne bénéficiant du droit d'habitation cède la propriété, mais peut y habiter complètement ou en partie. 
 
  • cessible, si le droit d'usage n'est pas personnel 
  • personnel, mais pas cessible
 
  • acte public, inscription au registre foncier
  • dito
 
  • prend fin au décès de l'usufruitier (viager)
  • dito
 
  • Responsabilité pour les dommages (sauf ceux dus à un usage conforme)
  • dito
Droits
  • L'usufruitier est autorisé à habiter lui-même le bien-fonds ou à le louer.
  • La personne bénéficiant du droit d'habitation doit expressément habiter personnellement le bien-fonds ou des parties de celui-ci – seul l'hébergement de membres de la famille et de voisins est autorisé, en l'absence d'autres conventions.
 
  • L'usufruitier a le droit d’en tirer des revenus (loyers, intérêts).
  • Aucun droit à des revenus extérieurs
 
  • L'usufruitier n'a pas le droit de transformer le bien-fonds.
  • dito
Obligations
  • L'usufruitier prend à sa charge l'entretien, les hypothèques, les assurances et les grosses réparations ainsi que les frais de chauffage et les charges accessoires (à l'exception des dommages dus à un usage conforme).
  • La personne bénéficiant du droit d'habitation prend en charge les frais courants d'entretien ainsi que les frais de chauffage et les charges accessoires (petites réparations – comme les locataires – à l'exception des dommages dus à un usage conforme)
Impôts
  • L'usufruitier paie des impôts sur la valeur officielle, sur la propre valeur locative, resp. sur les revenus (provenant de la location, par ex.) issus du bien-fonds.
  • La personne bénéficiant du droit d'habitation paie des impôts sur la propre valeur locative et le propriétaire, sur la valeur officielle.
 
  • Déductions possibles au titre des intérêts hypothécaires et de l'entretien
  • Déductions possibles au titre de l'entretien 
 

En cas de donation :

  • Les éventuels impôts sur la donation sont diminués de la baisse de valeur.
  • dito

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