Succession : qu'en est-il des immeubles ? Faut-il vendre, louer ou donner ?

Qu'adviendra-t-il de votre maison ou de votre appartement si vous entrez en maison de retraite ou en EMS ? Nous avons fait la synthèse des principales possibilités dont nous vous proposons une rapide analyse. Quelle que soit la décision, il est important que vos objectifs et vos souhaits soient clairs.

Si vous êtes propriétaire de votre domicile et emménagez dans un home, la question de savoir s’il vaut mieux vendre, louer ou donner votre maison ou votre appartement se pose.
Si vous êtes propriétaire de votre domicile et emménagez dans un home, la question de savoir s'il vaut mieux vendre, louer ou donner votre maison ou votre appartement se pose.

L'espérance de vie générale ne cesse d'augmenter. En moyenne, elle s'établit à 80,7 respectivement 84,9 ans (état 2015), c'est-à-dire à 6,6 respectivement 3,7 ans de plus qu'en 1991. Si les uns peuvent passer la fin de leur vie dans leurs quatre murs, d'autres doivent emménager (parfois à leur grand regret) en maison de retraite ou EMS. Si vous êtes propriétaire de votre domicile et emménagez dans un home, la question de savoir s'il vaut mieux vendre, louer ou donner votre maison ou votre appartement se pose. Par ailleurs, le déménagement peut représenter une bonne opportunité de planifier votre succession si cela n'a pas encore été fait.

Solution 1 : vendre

Vendre ou conserver, cette décision relève de l'émotionnel. Mais il existe des raisons rationnelles pour l'appuyer. Probablement qu'à la retraite, vos revenus se sont réduits. Vous devez donc veiller à ce que les coûts de logement ne dépassent pas un tiers de ceux-ci pour que cela reste supportable. Si vous partez à la retraite et avez encore une hypothèque de 2e rang, votre banque en exigera normalement le remboursement. Le produit de la vente vous permettra d'une part de rembourser vos hypothèques et d'autre part de financer partiellement votre retraite. Par exemple la différence entre les coûts de logement et d'entretien dans home et votre revenu.

Si vous souhaitez vendre votre maison ou votre appartement, nous vous recommandons une collaboration avec un spécialiste de l'immobilier du secteur. Il connaît les prescriptions et les règles, la région, le marché et de possibles acheteurs. Il se chargera de tout le travail, de l'estimation du prix de marché au changement de mains en passant par les négociations contractuelles, et prendra également en compte les conséquences fiscales de la vente. L'argent que vous dépenserez pour le rémunérer sera bien investi.

Solution 2 : louer

Il y a peu de raisons justifiant la mise en location d'une maison ou d'un appartement par une personne âgée. La plupart d'entre elles relèvent de l'émotionnel. Par exemple parce que la personne ne veut pas abandonner le bien. Ou parce qu'elle espère que ses enfants emménageront un jour dans la maison familiale. Comme motifs rationnels, on pourrait évoquer le fait que la personne n'a pas besoin de l'argent immobilisé ou que les alternatives de placement judicieuses sont rares.

La location est rarement rentable. Après les intérêts hypothécaires, les charges et les coûts d'entretien (les locataires sont moins soigneux que les propriétaires), il ne restera quasiment rien. Par ailleurs, vous avez des obligations envers votre locataire. Vos obligations 

  • sont plus strictes et les taux hypothécaires généralement plus élevés lorsque vous n'habitez plus votre propre domicile ;

  • il vous faudra aussi provisionner l'argent pour les loyers non payés, les périodes de vacance ou des rénovations ;

  • conclure une assurance responsabilité civile et 

  • assumer ou faire assumer des tâches administratives (décomptes de charges). 

Cela vous coûtera du temps et de l'argent, parfois aussi des nerfs. Réfléchissez bien à la question, peut-être préférerez-vous profiter tranquillement de votre retraite.

Solution 3 : donner

Si vous souhaitez offrir votre logement en propriété, par exemple à votre fille, vous devez conclure un contrat authentique de donation et faire modifier l'inscription au registre foncier. Juridiquement, la donation est une disposition entre vifs par laquelle une personne cède tout ou partie de ses biens à une autre sans contre-prestation correspondante (art. 239 CO). Il est essentiel, avant d'y procéder, que vous soyez bien au clair sur certains points.

  • Prenez contact suffisamment tôt avec la banque qui a financé votre maison ou votre appartement. En principe, votre fille et vous avez deux possibilités : 

    • Si vous conservez l'hypothèque, votre fille doit accorder le droit de gage à la banque, en qualité de nouvelle propriétaire. Généralement, les banques acceptent cette variante.

    • Votre fille reprend l'hypothèque. Toutefois, la banque n'est pas obligée de transférer votre hypothèque ou d'en proposer une à votre fille aux mêmes conditions. En principe, elle fera dépendre le crédit de l'emprunt et de l'aspect économiquement supportable.
  • Il est possible que votre fille doive payer des impôts sur la donation. Le montant de ces impôts varie d'un canton à l'autre (et en fonction de la valeur vénale du bien). Il dépend aussi du degré de parenté. L'impôt sur la donation est unique. Dans certaines circonstances, cela peut permettre d'optimiser la fiscalité de la succession.

  • Si un jour vous dépendez de prestations complémentaires publiques, une donation réduira votre droit, dans la mesure où vous avez offert (une partie) de votre fortune.

Planifiez suffisamment tôt votre succession

Si vous êtes propriétaire de votre logement, il est plus difficile de procéder à une répartition de la succession que pour l'argent ou les titres. La plupart des conflits résultent d'un désaccord des héritiers sur la valeur du bien et le sentiment de frustration de ceux qui n'héritent pas le logement en propriété. Il vaut donc mieux en parler suffisamment tôt avec eux pour clarifier les souhaits des uns et des autres. Sur cette base, vous-même, votre conseiller bancaire ou votre avocat pourrez régler la succession par testament, contrat de mariage ou pacte successoral, à la satisfaction de tous. Vous-même et votre famille pourrez ainsi être rassurés.

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