Formes de propriété d'un logement

Voici les questions qu'un couple doit se poser lorsqu'il achète une maison : qui sera inscrit dans le registre foncier en tant que propriétaire ? Qu'adviendra-t-il en cas de divorce, de décès ? Quels sont les droits du partenaire lorsqu'il s'agit d'un couple vivant en concubinage ?

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Pour les couples mariés et pour ceux qui vivent maritalement, la législation distingue trois formes de propriété immobilière.

(bw) Chaque maison a un propriétaire inscrit dans le registre foncier. Pour les couples mariés et pour ceux qui vivent maritalement ou pour des couples du même sexe, la législation distingue trois formes de propriété immobilière :

Propriété individuelle

Une seule personne est inscrite au registre foncier en qualité de propriétaire unique. Elle peut alors disposer librement de la maison mais en assume également seule la responsabilité. Si le couple est marié ou est enregistré dans le cadre d'un partenariat entre personnes du même sexe, le conjoint est protégé par la loi. Si la maison sert de logement à la famille, elle ne peut être vendue qu'avec l'accord de ce dernier. En cas de divorce / séparation, le juge peut accorder à l'un des conjoints – et même s'il n'est pas le propriétaire de la maison – un droit d'habitation pour une durée limitée.

Propriété commune

Les propriétaires sont des personnes qui forment une communauté en vertu de la loi (p. ex. une communauté d'héritiers) ou d'un contrat (p. ex. un contrat de mariage ou de société simple). Le bien immobilier appartient à tous les partenaires conjointement, indépendamment de la somme investie par chacun dans l'achat de la maison. Toutefois, les rapports de droit (p. ex. communauté d'héritiers, contrat de mariage, contrat de société) qui régissent les relations entre les différents partenaires déterminent aussi la structure de la répartition interne. La propriété commune ne peut pas être partagée sans autre. Autrement dit, les partenaires ne peuvent pas disposer librement de leur part, mais ils sont habilités à prendre les décisions ensemble.

La propriété commune présuppose l'existence de liens très étroits entre les personnes. Elle se crée dans la mesure où le couple a opté pour le régime matrimonial de la communauté de biens (les biens communs – et donc tout ce que possèdent les conjoints et qui constituent ce que l'on appelle les biens propres, à l'exception des vêtements, des bijoux et du matériel utilisé durant les loisirs – leur appartiennent conjointement, à part égale). En choisissant cette variante, il est recommandé de conclure un contrat de société dans lequel seront définies les modalités du financement de la maison. Les dispositions légales régissant la société simple sont applicables à titre subsidiaire. Mais l'acquisition de l'immeuble peut aussi avoir lieu directement dans le cadre d'une société simple, sans qu'une communauté de biens par contrat de mariage ne soit forcément convenue. Une clause peut notamment être intégrée, selon laquelle la société simple serait dissoute en cas de décès de l'un des époux et ne continuerait pas avec les enfants (communs). Ce faisant, l'époux survivant devient le seul propriétaire de l'immeuble. 

Copropriété

Chacun des deux partenaires apporte son capital propre et la quote-part de propriété est inscrite dans le registre foncier. Chacun des partenaires peut disposer librement de sa propre part et assume aussi les obligations qui en découlent. Si l'un des partenaires souhaite vendre le bien, la loi accorde à l'autre un droit de préemption. La copropriété est la forme de propriété la plus usuelle pour les couples non mariés et c'est la solution idéale pour les conjoints qui vivent sous le régime de la participation aux acquêts ou qui ont opté pour celui de la séparation des biens.

Décès ou divorce

En général, les gens se marient sous le régime matrimonial de la participation aux acquêts. Il est fréquent que les fonds qui servent à l'achat de la maison proviennent du patrimoine que les partenaires apportent en se mariant ou dont ils héritent pendant la durée de leur union (biens propres) et du salaire qui a été épargné pendant le mariage (acquêts). En cas de divorce, la maison est partagée entre les conjoints à sa valeur vénale actuelle ou est attribuée à l'un d'eux. Chacun a droit à la quote-part correspondant à la somme provenant des biens propres qu'il a versée lors de l'achat. Si rien d'autre n'a été convenu, le solde du capital constitué par les acquêts est partagé par moitié.

On procède également de cette manière en cas de décès. Les biens propres et la moitié des acquêts du partenaire décédé tombent dans sa succession à laquelle le conjoint survivant participera en application du droit successoral. Par le biais d'un contrat de mariage et d'un pacte successoral conclus chez un notaire, il est possible d'améliorer sensiblement la situation du conjoint survivant en matière de droit matrimonial et de droit successoral. Il lui est même possible d'exiger que la maison lui soit attribuée intégralement. Il devra évidemment, en contrepartie, désintéresser les autres héritiers.

Vie commune sans certificat de mariage

La copropriété s'offre également aux couples qui vivent maritalement. S'ils affectent les fonds de leur caisse de pension ou du pilier 3a au financement du logement, il leur est même impossible, sur le plan juridique, d'acquérir le bien en propriété commune, car la part financée avec des capitaux de prévoyance vieillesse doit apparaître dans le registre foncier. On ne peut que leur recommander de conclure aussi un contrat de concubinage ou un contrat de société chez un notaire sous la forme d'un pacte successoral. Ils pourront ainsi s'instituer réciproquement héritiers. Contrairement aux couples mariés, le survivant devra toutefois acquitter un impôt sur les successions.

Partenariat inscrit

En cas de résolution d'un partenariat légal ordinaire, on part d'une séparation de biens. Ce régime peut être modifié au moyen d'une convention sur les biens entre les partenaires (p. ex. séparation de biens modifiée ou participation aux acquêts). L'achat d'une maison en copropriété ou dans le cadre d'une société simple est bien sûr également possible.

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