Acheter ou louer en concubinage : bon à savoir

(rh) De plus en plus de couples vivent en union libre et veulent peut-être s'acheter un appartement ou une maison. Comme la législation ne réglemente l'achat d'un logement en propriété en situation de concubinage que dans les grandes lignes, il vaut mieux éclaircir quelques points avant de signer un quelconque contrat. Le mieux est de prévoir dans le contrat de concubinage écrit et signé par les deux partenaires une clause qui réponde à ces cinq questions :

1. Qui achète le logement en propriété ?
   
2. Comment l'achat est-il financé ?
   
3. Qui participe aux frais d'entretien et à quelle hauteur ?
   
4. Quel est le nombre de voix détenues par chacun pour les prises de décision ?
   
5. Que se passe-t-il si les concubins se séparent ?

Ce contrat doit être authentifié devant notaire en tant que pacte successoral pour conférer aux deux partenaires une vocation successorale mutuelle. Contrairement aux couples mariés, les couples vivant en concubinage sont toujours soumis à l'impôt sur les successions. En outre, les héritiers réservataires ont droit à trois quarts de l'héritage. Une solution serait de conclure un pacte de renonciation à la succession avec les héritiers.

Propriété individuelle ou commune ?

Les couples de concubins peuvent acheter un logement en propriété sous forme de propriété individuelle, propriété commune ou copropriété. Si l'un des partenaires achète la maison, il ou elle est seul(e) à être inscrit(e) au registre foncier à titre de propriétaire. Dans ce cas, il ou elle devrait conclure un bail à loyer avec son concubin ou sa concubine. S'il s'agit d'une propriété commune, les concubins sont inscrits au registre foncier en tant que propriétaires à part entière, puisque la maison ou l'appartement leur appartient à parts égales – même si l'un des partenaires a éventuellement investi davantage de fonds propres. Dans la propriété commune, les partenaires ne peuvent décider que conjointement de vendre leur logement en propriété.

Une solution judicieuse : la copropriété

De nombreux couples en concubinage optent pour la copropriété. Les parts sont inscrites séparément au registre foncier et chacun d'entre eux dispose librement de sa part. Il est conseillé de fixer le taux de participation en fonction du capital investi dans celui-ci. Lorsque la partenaire a investi 200'000 francs et son partenaire 100'000 francs, sa part est de deux tiers et celle de son partenaire d'un tiers. Beaucoup de couples achètent leur logement en propriété en copropriété parce que l'un des partenaires ou les deux financent l'achat avec des fonds provenant de la caisse de pension ou du pilier de prévoyance 3a. Dans la propriété commune, cela est impossible car la part financée par le capital provenant de la prévoyance vieillesse doit figurer explicitement au registre foncier.

Colocation ou sous-location ?

Les couples vivant en concubinage ont le choix entre deux rapports de bail : la colocation ou la sous-location. La colocation apporte l'avantage de mettre tous les locataires à pied d'égalité. Lorsque deux locataires signent le contrat en commun, ils ne peuvent le résilier que conjointement. Jusqu'à l'expiration officielle du contrat de bail, ils répondent solidairement du loyer et des frais accessoires, même si l'un d'entre eux ne vit plus dans l'appartement commun. S'ils ne règlent pas leur loyer, le bailleur peut choisir à qui il entend réclamer le remboursement des créances. Par conséquent, cela peut aussi toucher le partenaire qui a déménagé. Dans le cas de la sous-location, un seul locataire signe le contrat de bail et conclut avec la personne de son choix un contrat de sous-location. Seul le locataire principal est responsable envers le bailleur. Le sous-locataire peut tout simplement résilier son contrat et déménager.

Les choses sont un peu plus compliquées dans le cadre de la colocation. Souvent, le bail à loyer commun est cédé au/à la partenaire qui veut rester dans l'appartement. Néanmoins, les deux locataires ainsi que leur bailleur doivent y consentir. La loi n'oblige pas le bailleur à accepter. Il peut refuser sans avoir à indiquer de motifs. Cependant, en général, il donnera son accord. À moins qu'il n'ait des doutes sur la solvabilité personnelle du locataire.

Le contrat de concubinage évite les problèmes

Une histoire d'amour ne dure pas toujours éternellement. C'est la raison pour laquelle un contrat de concubinage doit réglementer ce qui se passe lorsque le couple se sépare. Dans le cas d'une propriété individuelle, la situation est claire – ce qui n'est pas le cas de la propriété commune ou de la copropriété. Si le logement en propriété appartient aux deux, un délai peut être défini, dans lequel l'un des partenaires peut reprendre la part de l'autre – et ce qu'il en advient si tous les deux veulent la part de l'autre. Un tirage au sort ou une mise aux enchères interne serait envisageable. Si personne ne souhaite le reprendre, le logement en propriété sera vendu. Le produit de la vente permet de rembourser les hypothèques et les apports des partenaires. Ensuite, le bénéfice ou la perte est divisé(e), généralement proportionnellement au capital investi.

Les couples locataires vivant en concubinage devraient aussi conclure un contrat de concubinage. Ce dernier indique notamment qui est locataire ainsi que les participations respectives au loyer charges comprises et, éventuellement, le nom de la personne autorisée à rester dans le logement. Si vous souhaitez laisser ce point en suspens, vous pouvez demander au bailleur d'ajouter une clause de résiliation partielle dans le bail à loyer. Dans ce cas, l'un des partenaires pourrait résilier seul le contrat. Le bailleur pourrait alors reconduire le bail avec le partenaire qui veut rester ou résilier le contrat. Dans ce cas, les deux locataires seraient solidairement responsables jusqu'à l'expiration du délai de résiliation officiel. Et tous les deux devraient déménager.