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Séparation ou divorce : qu'advient-il du logement en propriété ?

L'amour n'est pas éternel. Lorsque des couples en concubinage ou des partenaires enregistrés se séparent et des couples mariés divorcent, des émotions entrent en jeu. Les questions financières, par exemple le logement en propriété commun, sont aussi âprement disputées. Vous pouvez éviter bien des problèmes en établissant un contrat.

Quand un couple divorce, il est souvent difficile de partager de manière juste les biens immobiliers en commun.
Quand un couple divorce, il est souvent difficile de partager de manière juste les biens immobiliers en commun.

(rh) Lorsque des couples divorcent, leur fortune est partagée conformément au régime matrimonial choisi. Cela s'applique aussi aux biens immobiliers. En Suisse, il existe trois régimes matrimoniaux : la participation aux acquêts, la communauté de biens, la séparation de biens

La participation aux acquêts

À défaut de choisir un régime matrimonial différent par le biais d'un contrat de mariage, celui de la « participation aux acquêts » s'applique automatiquement aux époux. Il s'agit donc du régime matrimonial le plus répandu chez les couples mariés. Le divorce implique la dissolution du régime matrimonial : la fortune du couple est répartie en biens propres et acquêts. Font partie des biens propres tous les objets qu'il ou elle possédait avant le mariage et ce dont il ou elle a hérité ou qu'il ou elle a reçu pendant la vie commune. Les gains des époux pendant la vie commune font partie des acquêts. Sauf convention contraire, chacun des époux a droit à ses biens propres et à la moitié des acquêts communs. Le logement en propriété est partagé à la valeur vénale actuelle, pour autant que les deux époux soient copropriétaires, ce qui est d'usage dans le régime de la participation aux acquêts. La manière dont les époux sont pris en compte est réglée légalement ou par contrat. Il existe toutefois des embûches. Trois scénarios sont envisageables :

  • L'un des partenaires reprend la maison et effectue un versement compensatoire à l'autre, comme ce serait le cas dans le cadre de la communauté des héritiers (biens propres plus la moitié des acquêts). Les solutions mixtes sont aussi envisageables. Un partenaire pourrait par exemple renoncer à sa part de biens propres et obtient en contrepartie un usufruit ou droit à une part du revenu.

  • Le couple vend le bien-fonds et se partage le bénéfice. C'est souvent le cas lorsqu'aucun des deux partenaires ne peut ou ne veut supporter seul l'hypothèque.

  • Les rapports de propriété restent inchangés. Cette situation peut être problématique et conduire à des tensions lorsque, par exemple, un partenaire ne satisfait pas ses obligations financières.

Séparation des biens en cas de divorce

Les couples peuvent prévoir dans leur contrat de mariage le régime de la séparation des biens. Ainsi, chaque partenaire est propriétaire de sa fortune personnelle – et l'autre n'a aucun droit matrimonial sur celle-ci. Si l'un des partenaires a apporté un soutien financier à l'autre lors de l'achat commun du logement en propriété et a, par exemple, renoncé aux intérêts sur son prêt, il aura droit à la plus-value en cas de divorce.

Communauté de biens (propriété commune)

La propriété commune doit également être établie par un contrat de mariage. Les partenaires forment une communauté en vertu du droit matrimonial, comparable à une communauté des héritiers ou à une société simple. Tous leurs revenus et leur fortune sont réunis en un patrimoine commun. La propriété commune appartient aux deux partenaires, et ils ne peuvent donc en disposer qu’en commun. Ils doivent être d’accord, par exemple s'ils veulent vendre la maison. En cas de divorce, les partenaires ont le même droit à la propriété commune. En règle générale, ils ont cependant réglé dans le contrat de mariage qui est impliqué dans quelle mesure eu égard au financement. Dans le contrat, une maison peut également être séparée de la propriété commune et constituer un bien propre.

Le contrat de concubinage définit les mesures en cas de séparation

Les couples en concubinage règlent par un contrat de concubinage les dispositions à prendre en cas de séparation. Si le logement en propriété appartient aux deux, ils peuvent définir un délai dans lequel l'un des partenaires peut reprendre la part de l'autre – et ce qu'il en advient si tous les deux veulent la part de l'autre. Si personne ne souhaite la conserver, la propriété est vendue et le produit de la vente est utilisé pour rembourser les hypothèques ainsi que les fonds propres. Ensuite, le bénéfice ou la perte est divisé, généralement proportionnellement à l'argent investi.

Séparation des biens dans le cas du partenariat enregistré

S'agissant de leurs rapports patrimoniaux, les partenariats enregistrés sont soumis à la séparation des biens. Les biens ne sont pas mis en commun, chaque partenaire restant seul propriétaire de ses biens. Ainsi, les mêmes points s'appliquent que pour les couples mariés sous le régime de la séparation de biens.

Conseils concernant le logement en propriété en cas de divorce

En cas de divorce ou de séparation, il est avantageux que les partenaires puissent prouver qui a financé le bien et comment, qui a investi un capital supplémentaire ultérieurement et avec l'argent de qui l'hypothèque a été amortie. Les choses se compliquent lorsqu'un conjoint ou un partenaire refuse de renoncer à sa copropriété. Le cas échéant, le couple doit faire réaliser une estimation de la valeur vénale comme base pour une éventuelle vente et mener des entretiens de médiation.

Parfois, certaines dispositions du jugement de divorce sont impossibles à mettre en œuvre. Par exemple, si un partenaire se voit accorder le logement en propriété, mais gagne trop peu pour être accepté par une banque comme débiteur hypothécaire. Au sens de la loi, le créancier a le droit de refuser un nouveau débiteur. Solutions envisageables :

  • Le partenaire qui gagne le mieux sa vie prend en charge une partie des intérêts et obtient en contrepartie un droit d'achat, un usufruit ou un autre droit sur le bien.

  • Le partenaire qui gagne moins réduit l'hypothèque par un prêt ou une avance sur héritage.

  • Le partenaire qui gagne le moins vend le bien-fonds.

  • Le partenaire qui gagne le moins cherche un emploi mieux rémunéré afin de payer l'hypothèque.
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