L’assemblée générale de copropriété

(rh) L’assemblée générale de copropriété décide de tous les principaux actes d’administration et travaux à réaliser. En fonction de l’affaire à traiter, elle a besoin de la majorité absolue, la majorité ou unanimité qualifiée pour prendre des décisions. L’article 647 CC détermine la majorité requise pour une affaire spécifique. Cependant, certaines formulations de la loi, telles que « actes d’administration plus importants », « travaux de construction utiles » ou « travaux de construction nécessaires », s’avèrent plutôt vagues.

Actes d’administration

• Les actes d’administration nécessaires incombent généralement à l’administrateur. Parmi ces actes comptent par exemple toutes les opérations qui sont nécessaires afin que le bien immobilier puisse être utilisé par les copropriétaires, comme par exemple le paiement de la prime d’assurance immobilière. Si aucun administrateur n’a été nommé, une majorité absolue est nécessaire lors de l’assemblée générale de copropriété.
  
• Des actes d’administration urgents doivent être décidés lorsqu’il faut agir vite, par exemple lorsque des travaux doivent être réalisés immédiatement suite à un dommage naturel. Si la communauté de copropriétaires n’a nommé aucun gérant, un copropriétaire peut agir de son propre chef sans demander l’autorisation des autres copropriétaires. Il est cependant recommandé d’initier uniquement les travaux les plus urgents car tous les autres travaux seront éventuellement imputables au copropriétaire en question.
  
• Les actes d’administration ordinaires incombent généralement à l’administrateur. S’il n’y a aucun administrateur, un copropriétaire peut prendre l’affaire en main dans la mesure où la communauté de copropriétaires n’en a pas décidé autrement à la majorité absolue. La commande de la réparation d’un dommage de petite envergure auprès d’un artisan fait par exemple partie de cette catégorie.
• Les actes d’administration plus importants sont toutes les affaires auxquelles des coûts plus élevés sont liés, comme l’embauche d’un concierge ou d’un jardinier. Pour les actes d’administration plus importants, la majorité qualifiée (par tête et par quorum) est nécessaire lors de l’assemblée générale de copropriété.

Travaux de construction

Tous les travaux qui vont au-delà de simples réparations, sont considérés comme des travaux de construction. En fonction du type et de l’étendue de ces rénovations, transformations ou constructions nouvelles, différents quorums sont nécessaires pour la prise de décision.

• Les travaux de construction nécessaires, comme le renouvellement de façade, servent à la conservation de la valeur du bien immobilier et doivent être décidés à la majorité absolue.
  
• Les travaux de construction utiles sont des travaux qui génèrent une plus-value. La rénovation de la façade en vue d’améliorer l’efficience énergétique ou l’installation d’un ascenseur en font par exemple partie. Les travaux qui augmentent la valeur du bien immobilier, nécessitent la majorité qualifiée par tête ou par quorum. De plus, les travaux ne doivent pas représenter d’importants inconvénients pour un copropriétaire.
  
• Les travaux de construction luxueux, comme l’aménagement d’une piscine à la cave ou l’utilisation de matériaux particulièrement coûteux, nécessitent l’unanimité.

Distinction difficile

La distinction est parfois difficile à effectuer. Une rénovation est utile si la rentabilité est améliorée. Elle est en revanche luxueuse si elle sert uniquement au confort ou à l’esthétique. Les avis divergent particulièrement en ce qui concerne les mesures visant à améliorer l’efficience énergétique. Ces travaux sont nécessaires pour les propriétaires écologiques, pour d’autres non. Le problème devrait s’aggraver au cours des prochaines années car de nombreux appartements anciens devront bientôt faire l’objet d’une rénovation complète. La copropriété a été introduite en Suisse au milieu des années 1960, il y a donc plus de 50 ans.