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Propriété par étages : voici comment éviter les conflits

En tant que propriétaire d'une propriété par étage, vous êtes voisin et copropriétaire au sein d'une communauté de copropriétaires. Il en découle un potentiel de conflit. Parce que, en tant que voisin, vous tenez compte de vos voisins et, en tant que copropriétaire, vous devez concilier les intérêts de la communauté et vos intérêts personnels.

En tant que propriétaire d’une propriété par étage, vous êtes voisin et copropriétaire au sein d’une communauté de copropriétaires. Il en découle un potentiel de conflit.
En tant que propriétaire d'une propriété par étage, vous êtes voisin et copropriétaire au sein d'une communauté de copropriétaires. Il en découle un potentiel de conflit.

(Rh) Il n'existe en Suisse aucune loi régulant le droit de voisinage. La Confédération, les cantons et communes édictent des prescriptions de droit civil et de droit public. Les prescriptions relatives au droit de voisinage de la Confédération sont contenues dans les articles 679 et 684ss du Code civil. Elles revêtent un caractère de disposition. Les propriétaires peuvent les modifier ou les annuler par le biais d'un accord. Si un accord doit également valoir pour les successeurs, par exemple pour les héritiers ou acheteurs, la servitude doit être portée au registre foncier. Pour les prescriptions de droit public, il en va différemment des prescriptions de droit civil, telles que règlements de construction ou prescriptions en matière de distances, qui ont un caractère contraignant et ne sauraient être ni modifiées, ni annulées.

Problèmes de voisinage

L'article 684 CC interdit toute atteinte excessive à la propriété des voisins, sous forme par exemple d'odeurs nauséabondes, de bruit ou de fumée. La question se pose de savoir ce que recouvre une atteinte excessive et la réponse est qu'il s'agit d'une question d'appréciation – qui est de ce fait toujours du ressort des juges. Les voisins qui s'estiment lésés peuvent intenter une action en cessation de l'atteinte ou une action en prévention de l'atteinte dans la perspective de futures atteintes. En outre, ils peuvent actionner en justice pour obtenir des dommages et intérêts pour cause de nuisances. Il convient de mûrement réfléchir afin de savoir si un passage au tribunal est judicieux. D'une part, les éléments tels que le bruit font dans une certaine mesure partie de la vie en communauté, d'autre part les voisins demeurent des voisins également à l'issue d'un procès.

Problèmes entre copropriétaires

Dans les propriétés par étages, la plupart des conflits qui n'ont pas de lien direct avec le droit de voisinage tournent autour de l'argent et de perspectives divergentes. Le couple de retraités qui déménagera dans quelques années a d'autres intérêts que la jeune famille avec deux enfants et ne souhaite de ce fait pas investir dans l'assainissement du garage souterrain ou du toit. Nombre d'entre ceux qui achètent une propriété par étage ne sont pas conscients du fait que les frais d'exploitation, d'entretien et de rénovation dépassent au fil des ans le prix d'achat – et qu'eux-mêmes font partie de la communauté de copropriétaires. Les copropriétaires doivent régulièrement verser de l'argent dans le fonds de rénovation et sont prêts à prendre une fois ou l'autre des décisions allant certes dans le sens de la communauté, mais également à l'encontre de leurs propres intérêts.

Le règlement de la copropriété

Les copropriétaires décident ensemble. Des règles claires facilitent la prise de décisions. Chaque communauté de copropriétaires peut élaborer son propre règlement. Le plus souvent, c'est le maître d'ouvrage ou l'entrepreneur général qui se charge de cette tâche. Il utilise souvent des documents modèles. Un règlement de la communauté qui tienne compte des circonstances particulières de la communauté serait le bienvenu. Outre la répartition des dépenses, les sujets épineux sont les surfaces en lien avec les droits d'utilisation exclusifs, tels que le jardin des appartements de rez-de-chaussée ou les places de stationnement devant la maison. Plus les droits et devoirs sont définis avec précision, mieux les copropriétaires et voisins parviendront à vivre en bonne harmonie. Bon à savoir : en l'absence de règlement de copropriété, ce sont les prescriptions du CC (article 712 ss.) qui prévalent. 

Voici comment éviter les conflits

  • Élaborez un règlement de la maison afin de clarifier les question relatives au droit de voisinage.

  • Élaborez un règlement de copropriété pour clarifier les droits et devoirs.

  • Utilisez un modèle de règlement de la communauté, par exemple celui de l'Association suisse des copropriétaires, et adaptez ce modèle aux besoins de votre communauté.

  • Déterminez la répartition des frais de copropriété et les modalités d'utilisation des surfaces communes, de même que les surfaces soumises au droit d'utilisation exclusif.

  • Si les besoins de la communauté viennent à se modifier, adaptez le règlement lors de l'assemblée des copropriétaires. Pour ce faire, il faut disposer d'une majorité qualifiée (voix ou valeur).

  • Parlez à votre voisin avant de contacter l'ensemble des copropriétaires.

  • Parlez avec l'ensemble des copropriétaires avant de contacter un médiateur.

  • Faites appel à un médiateur si vous ne parvenez pas à régler vous-même le conflit de la communauté.
Informations additionnelles

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