Différences entre droit exclusif et droit de jouissance exclusif

En s'intéressant à l'acquisition d'un logement en propriété par étages, on ne tarde pas à se heurter à deux termes, celui du droit exclusif et celui du droit de jouissance exclusif. Malgré leur similitude linguistique, ces deux expressions sont diamétralement opposées sur le plan de leur signification et de leurs conséquences juridiques.

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Le copropriétaire d'une propriété par étages a un droit exclusif sur son appartement, sa cave ou son grenier et sur d'autres parties bien délimitées dans l'espace.

(stö) Contrairement à ce que l'on pense souvent, un propriétaire par étages n'a pas la propriété exclusive de son appartement, mais un droit de copropriété sur tout le bien-fonds qui est exprimé dans la quote-part de la valeur (p. ex. 29 / 1000). Cependant, le copropriétaire d'une propriété par étages a ce qu'on appelle un droit exclusif sur son appartement, sa cave ou son grenier et sur d'autres parties bien délimitées.

Pour qu'une pièce bénéficie d'un droit exclusif, elle doit obligatoirement être entourée d'un sol, d'un plafond et de murs, être pourvue d'un dispositif de fermeture et avoir un accès propre. Dans le contexte du droit exclusif, le législateur parle d'unités économiques. Ce concept est censé garantir l'autonomie d'unités d'étages, leur permettant de ne pas dépendre d'autres unités d'étage. De ce fait, les portions de jardin et les emplacements de parking ne bénéficient pas à priori d'un droit exclusif.

Peindre les portes des pièces à volonté, mais pas celle de l'appartement

Dans le cas de locaux annexes comme les compartiments de cave, l'existence d'un cagibi ou d'un grillage métallique permet de satisfaire à l'exigence légale de fermeture. La législation oblige les propriétaires d'appartements en copropriété par étages à entretenir en bonne et due forme et à leurs frais les locaux bénéficiant d'un droit exclusif sans entraver les autres droits exclusifs et les autres parties communes. Ainsi, un propriétaire a certes le droit de peindre en « rose bonbon » les portes de ses pièces mais pas la porte d'entrée ; s'il remplace la moquette par un dallage, il doit veiller à une insonorisation suffisante, etc.

À l'opposé, il y a le droit de jouissance spécial (exclusif) qui autorise l'utilisation exclusive de parties ou d'installations communes. Ce droit habilite le propriétaire d'étage concerné à utiliser tout seul des parties du bâtiment et du bien-fonds communes comme le jardin, des terrasses sur le toit ou des places de parking. Il va de soi qu'il n'est pas permis de procéder à des aménagements architecturaux sans l'autorisation explicite de la communauté des propriétaires d'étages, puisque le droit de jouissance exclusif autorise seulement l'utilisation exclusive de parties ou d'installations communes et pas leur modification.

Droit de jouissance exclusif sans prescriptions légales

Il faut noter par ailleurs qu'en matière de droit de jouissance exclusif, il n'existe guère de prescription légale. Par conséquent, ces droits de jouissance exclusifs doivent être définis dans l'acte constitutif ou dans le règlement d'administration et d'utilisation de la communauté des propriétaires d'étages. Le cas échéant, il peut être aussi judicieux de réglementer le financement des frais d'entretien de ces parties communes.

Le changement de l'attribution réglementaire de droits d'usage exclusif nécessite l'assentiment des copropriétaires d'étages concernés.

Des parties considérées impérativement comme communes telles que fondations, plafonds et murs ne peuvent faire l'objet ni d'un droit exclusif ni d'un droit de jouissance exclusif.

Comme un emplacement de garage n'est généralement pas entouré mais simplement dessiné sur le sol, il ne bénéficie pas d'un droit exclusif.
Comme un emplacement de garage n'est généralement pas entouré mais simplement dessiné sur le sol, il ne bénéficie pas d'un droit exclusif.

Le garage : un cas particulier

Jusqu'ici, tout est encore à peu près clairement défini. Par contre, dans le cas des places de parking, cela se complique. Bien souvent, les propriétaires d'étages partent en effet du principe que ces emplacements bénéficient d'un droit exclusif. Lorsqu'il s'agit de boxes qui peuvent être verrouillés, c'est permis par la loi. Comme un emplacement de garage n'est généralement pas entouré mais simplement dessiné sur le sol, il ne bénéficie pas d'un droit exclusif. Pour tout de même rattacher cet emplacement au droit exclusif, une alternative peut être d'attribuer un droit exclusif au garage dans son ensemble et d'en faire une unité d'étage propre. L'unité d'étage « garage de voitures » ainsi créée peut ensuite être divisée en différents emplacements en copropriété. Ce procédé permet de céder les parts de copropriété – comme pour les logements en propriété d'étages – sous forme de copropriété autonome aux « propriétaires d'emplacements de garage » respectifs.

Cependant, la solution du droit de jouissance exclusif la plus praticable s'est imposée dans la pratique. Ce procédé consiste à conférer aux propriétaires respectifs des droits d'utilisation exclusifs pour un emplacement de parking donné. Cela fonctionne surtout dans le cas où le garage de voitures appartient à une seule communauté de propriétaires par étages et lorsqu'il n'est pas prévu de concéder des emplacements à des gens qui n'en font pas partie. Une autre possibilité consiste à attribuer des emplacements de parking par le biais de servitudes qui peuvent être conférées au bien-fonds par définition ou à certaines personnes grâce à des contrats de servitude. Un contrat de servitude permet d'attribuer un emplacement de parking défini à une personne ou à un terrain à des fins d'utilisation exclusives.

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Hans Rausser, Assurance immobilière Berne Imprimer l'article