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Droit exclusif et quote-part de la valeur

Selon l'article 712e, alinéa 1 du Code civil, au moment de la création d'une copropriété, il convient d'indiquer la délimitation spatiale (part de copropriété) et la part de chaque unité d'étage, exprimée selon un dénominateur commun, de la valeur du bien-fonds ou du droit de superficie (quote-part de la valeur).

Contrairement à la part de copropriété d’un immeuble, la quote-part de la valeur de la propriété par étages ne constitue pas une valeur précise, économiquement mesurable.
Contrairement à la part de copropriété d'un immeuble, la quote-part de la valeur de la propriété par étages ne constitue pas une valeur précise, économiquement mesurable.

(rh) Le législateur a renoncé à formuler un quelconque critère pour la détermination de la quote-part de la valeur. Le concept de la propriété par étages permet de conclure que la quote-part de la valeur ne s'assimile pas aux parts de copropriété d'un immeuble. Contrairement à la part de copropriété d'un immeuble, la quote-part de la valeur de la propriété par étages ne constitue pas une valeur précise, économiquement mesurable. La quote-part de la valeur va plus loin. Elle constitue un ratio abstrait, qui doit exprimer en chiffres la valeur d'usage des différentes unités et la légitimité de chaque copropriétaire eu égard à la propriété commune.

Les éléments formant la quote-part de la valeur

La quote-part de la valeur doit tenir compte du fait que, dans la propriété par étages la part de la valeur est étroitement liée au droit exclusif grevant certaines parties du bâtiment. Un copropriétaire achète en général une part de copropriété, avant tout pour utiliser une unité de droit exclusif en particulier, par exemple un appartement concret, l'aspect du placement financier n'étant que secondaire. La quote-part de la valeur inclut

  • des valeurs précisément mesurables comme la superficie ou le volume des unités ainsi que

  • les aspects qualitatifs des différentes unités de droit exclusif comme la position, l'étage, le plan, l'équipement et les droits de jouissance exclusifs sur la propriété commune, comme la part de jardin, la terrasse de toit ou la place de stationnement.

L'importance de la quote-part de la valeur

La quote-part de la valeur exprime la part des différentes unités de propriété par étages de l'ensemble du bien-fonds. En cas de dissolution de la propriété par étages, les recettes seraient réparties entre les copropriétaires concernés, en fonction de la quote-part de la valeur. La quote-part de la valeur revêt une grande importance également tout au long de l'existence de la communauté :

  • Pour autant qu'un règlement particulier ne prévoie pas d'autres dispositions, l'ensemble des coûts et charges communs ainsi que des revenus, par exemple les loyers, sont répartis entre les copropriétaires en fonction de la quote-part de la valeur.

  • Les versements au fonds de rénovation sont en général également calculés sur la base de la quote-part de la valeur.

  • Certaines décisions de l'assemblée des copropriétaires nécessitent la double majorité, soit la majorité des copropriétaires et la majorité des quotes-parts de la valeur.

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