Calcul des quotes-parts de la valeur

(rh) Dans le cadre des nouvelles constructions, en général les quotes-parts de la valeur sont déterminées par le constructeur. Ce faisant, il est tenu de fonder ses calculs sur des considérations objectives. Les facteurs ne doivent pas reposer arbitrairement sur des estimations de valeur subjectives. Dans la pratique, aucun schéma de calcul des quotes-parts de la valeur ne s'est encore imposé. Les quotes-parts de la valeur sont déterminées dans le cadre de l'acte constitutif de la propriété par étages et inscrites au registre foncier. Elles restent en général valables tant que subsiste la propriété par étages.

Il convient de déterminer si possible des facteurs de valeur stables. Il n'est donc pas judicieux de se baser sur la valeur vénale des différentes unités de propriété par étages. En effet, celle-ci reflète uniquement la situation de marché et la demande actuelles, lesquelles dépendent des besoins et goûts personnels et sont soumises à des variations. L'aménagement individuel d'un appartement avec des composants luxueux n'a aucune influence non plus sur la quote-part de la valeur, puisque ces composants peuvent être échangés. La modification des quotes-parts de la valeur est complexe et possible uniquement sous certaines conditions. Elle peut découler d'un accord contractuel passé entre tous les copropriétaires ou être réalisée à la demande d'un copropriétaire en particulier, sur la base d'un jugement constitutif.

Calcul de la surface brute

Dans la pratique, les critères suivants sont appropriés, reconnus et courants pour le calcul des quotes-parts de la valeur :

• Superficie des pièces en droit exclusif sur la base de la surface ou du volume lorsque les pièces présentent des hauteurs différentes.
  
• Superficie des annexes comme la cave, l'atelier, la buanderie, etc.
  
• Superficie des espaces grevés par un droit de jouissance exclusif, par exemple une place de stationnement, une partie du jardin, une terrasse, etc.

La superficie ou la surface des unités est pondérée à l'aide de facteurs différents, en fonction de l'importance des locaux et places concernés. Ainsi les espaces de vie font l'objet d'une pondération plus importante dans le droit exclusif que les annexes, dont les possibilités d'utilisation sont restreintes par rapport aux pièces habitables. L'importance des différentes pièces en droit exclusif et parties sujettes à une utilisation exclusive est exprimée par l'imputation intégrale ou partielle de leur surface. Tandis que la surface des pièces habitables est imputée intégralement, celle des balcons, autres annexes et droits de jouissance exclusifs de parties communes du bien-fonds fait l'objet d'une pondération inférieure. La surface ainsi calculée est appelée surface brute ou abstraite. Elle est encore affinée à l'aide d'autres facteurs, sur la base d'une échelle individuelle. Les facteurs créateurs de valeur font l'objet de suppléments et les facteurs dépréciatifs de déductions.

Facteurs de pondération des quotes-parts de la valeur

Les quotes-parts de la valeur des unités de propriété par étages peuvent faire l'objet d'une pondération et d’un affinage à l'aide de différents facteurs. Les critères supplémentaires ainsi que leur pondération sont toujours valables pour un bien-fonds en particulier et ne sont pas transmissibles d'un objet à l'autre.

Les facteurs de pondération possibles et courants sont par exemple

• l'étage
  
• la vue
  
• l'ensoleillement
  
• la situation dans le bâtiment
  
• le nombre de pièces ouvertes et fermées (notamment les salles d'eau)
  
• l'accès
  
• les immissions, par exemple le bruit de la route
  
• l'agencement des pièces

L'état et l'aménagement individuel des installations au sein des unités de droit exclusif, par exemple les appareils de cuisine, l'agencement de la salle de bains ou les revêtements de sol n'ont aucune influence sur les quotes-parts de la valeur. Tout comme le mobilier, ils ne sont en effet pas durables et peuvent être échangés par le propriétaire au gré de sa volonté. Le cas échéant, les quotes-parts de la valeur devraient être adaptées lors de chaque modification de l'aménagement intérieur. En outre, l'aménagement individuel revêt une importance plutôt dérisoire par rapport à la valeur globale du bien-fonds (bâtiment et terrain). Ce principe devient évident eu égard notamment au partage des coûts lors d'assainissements plus importants de l'immeuble : il serait aberrant d'exiger d'un copropriétaire une plus forte participation aux coûts de rénovation de la façade juste parce qu'il a choisi un aménagement de salle de bains plus luxueux.