Nature juridique de la propriété par étages

Le concept du « logement en propriété » est courant et également souvent utilisé dans le commerce immobilier. Celui qui est disposé à acheter ou qui envisage d'acquérir un logement en propriété suppose aussi, normalement, qu'il a la possibilité d'acquérir un logement pour en être propriétaire - précisément un « logement en propriété » proprement dit.

Le concept courant dans le langage familier de « logement en propriété » est trompeur.
Le concept courant dans le langage familier de « logement en propriété » est trompeur.

Mais un fait devient clair au plus tard lorsque le contrat d'achat est établi : contrairement à ce qui se produit p. ex. lors de l'achat d'une maison individuelle isolée, l'acquisition ne porte, dans une certaine mesure, pas sur le logement souhaité. Il s'agit bien plus de devenir partie prenante d'un terrain entier, à l'inclusion compris des bâtiments qui y sont érigés. C'est ainsi que l'objet acquis n'est pas désigné dans le contrat d'achat comme étant un logement en propriété, mais qu'il est question du concept quelque peu déconcertant de « propriété par étages », voire de la « propriété d'une part d'étages.

Conformément au droit suisse, la propriété d'immeubles est liée à celle du bien-fonds. Les différents locaux et logements font à leur tour partie de la propriété du bâtiment dans son ensemble. Du point de vue du droit de propriété, une dissociation de la propriété du bâtiment de celle du terrain, motivée par une servitude, n'est possible que via un permis de construire. Il n'est toutefois pas possible de fonder un droit de construire sur certains locaux ou sur certains étages d'un bien immobilier. La propriété séparée de locaux ou d'étages est impossible. Celui qui veut acquérir un logement ou un local commercial pour en être le propriétaire doit donc le faire impérativement par le détour d'une participation au bien immobilier communautaire – généralement, le bien-fonds y compris. C'est pourquoi le concept courant dans le langage familier de « logement en propriété » est trompeur.

Une forme de la copropriété

Selon la définition du droit, la propriété par étages englobe la part de copropriété d'un terrain entier, y compris tous les immeubles érigés dessus, et elle est liée de manière inséparable au droit particulier de pouvoir utiliser exclusivement certaines parties de bâtiments et d'en aménager l'intérieur. Ces locaux bénéficiant d'un droit exclusif constituent ladite « part de propriété par étages ».

C'est cet aménagement juridique en tant que part de copropriété qui permet à chaque copropriétaire de disposer à tout moment de sa part de la valeur. Il peut la grever à sa guise (p. ex. pour la constitution d'hypothèques) ou la céder. Étant donné la liaison étroite de la part de la valeur avec le droit de jouissance de certains locaux, ce droit sera transféré sans difficultés, en l'absence d'un autre acte juridique, à tout ayant droit (nouvel acquéreur de la part de propriété par étages).

Dans la pratique, il se dégage ainsi l'impression que la propriété d'un appartement est l'objet d'un transfert. Dans ce contexte, il ne faudrait pas oublier que le copropriétaire n'est pas, ni de droit ni de fait, propriétaire exclusif d'un bien immobilier ; non seulement le terrain, mais aussi toutes les parties du bâtiment – y compris les locaux attribués au droit exclusif – demeurent toujours dans la copropriété de tous les copropriétaires. Dans le cadre de l'exercice de son droit de propriété, le copropriétaire devrait par conséquent être conscient du fait qu'il appartient toujours à la communauté des copropriétaires du complexe immobilier et qu'il est donc lié au règlement de la communauté.

Sauf accord préalable, les autres copropriétaires n'ont pas de droit de préemption lors de la vente d'une part de la propriété par étages.

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