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Parties communes de la propriété par étages

La propriété par étages et l'utilisation commune : ces termes, loin de s'exclure, sont étroitement liés et requièrent impérativement des règles claires.

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La cage d'escalier est un exemple de partie commune fréquemment cause de conflit.

Dans les locations, l'usage est de régler l'utilisation des parties communes dans le règlement intérieur. En cas de conflit, le bailleur intervient et s'assure du comportement adéquat des usagers. Dans une propriété par étages, l'affaire est plus délicate lorsque plusieurs copropriétaires ont le droit d'utiliser un espace ou une partie commune du bâtiment. L'usage de cette partie n'est défini ni par le droit exclusif ni par le droit de jouissance exclusif. Il est d'autant plus important que l'usage, la maintenance et les coûts des espaces communs soient définis dans le règlement de la propriété par étages ou, au plus tard, dans le règlement intérieur.

Au sens de la loi, les parties de bâtiment suivantes sont impérativement considérées comme communes :

  • Le terrain du bien-fonds (et le droit de superficie distinct et permanent si le bâtiment a été construit dans le cadre du droit de superficie).

  • Toutes les parties de construction essentielles pour l'inventaire, la construction ainsi que la rigidité du bâtiment ou des pièces des copropriétaires.

  • Toutes les parties de construction qui déterminent l'image extérieure et l'aspect du bâtiment.

  • Les équipements et installations que d'autres copropriétaires utilisent également en droit exclusif, par exemple la cage d'escalier, l'ascenseur, la buanderie, le chauffage, etc.

Conflits au jardin d'agrément

En général, ces points ne posent pas problème. Que faire cependant si le voisin souhaite commémorer les septantenaire du plan Wahlen et transforme, en quelques heures, le jardin d'agrément commun en champ de pommes de terre ? La plupart des règlements de la communauté et règlements de maison prévoient que la modification du jardin commun nécessite l'accord de l’ensemble des copropriétaires. Le cas échéant, le remplacement des bintjes par des tulipes ne devrait pas soulever de discussions particulières. Si une telle clause fait défaut dans le règlement de la communauté ou le règlement de la maison, la commémoration du plan Wahlen peut devenir une source de conflit.

Dispute autour de peluches

Les conflits éclatent souvent dans la buanderie commune. Si Jules Ducommun estime par exemple amplement suffisant que l'utilisateur suivant nettoie le filtre du sèche-linge, les autres copropriétaires se retrouvent démunis de toute disposition légale. Cela peut sembler pointilleux, mais si le règlement de la maison stipule que chacun doit nettoyer le filtre du sèche-linge après utilisation, la communauté de copropriétaires pourra exiger de Jules Ducommun qu'il s'y conforme. Sinon, ils ne pourront absolument rien faire.

Ces exemples soulignent bien l'importance des règles pour vivre en communauté de copropriétaires. Surtout lorsqu'il est question des parties communes de la propriété. Avant l'achat, il est donc judicieux de lire attentivement le règlement de la propriété par étages ou le règlement de la maison. Des règles explicites contribuent à des relations claires, tandis que les accords flous ou déléguant par exemple la responsabilité au concierge mèneront tôt ou tard à des conflits.

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