Règlement de la communauté

Le règlement de la communauté est le fondement de la cohabitation dans une propriété par étages. Les dispositions qu’il contient l’emportent sur les prescriptions légales, à l’exception des dispositions légales contraignantes que le règlement ne peut modifier.

Les dispositions légales suivantes sont contraignantes :

  • Parties de bâtiment pour lesquelles il n’est pas permis d’instituer une propriété par étages (art. 712b al. 2 CC).
  • Répartition des frais pour les parties communes, ouvrages et installations qui ne servent que très peu ou pas du tout à certains copropriétaires (art. 712h al. 3 CC).
  • Obligation de procès-verbal et de dépôt (art. 712n al. 2 CC).
  • Procédure à suivre lorsqu’une assemblée des copropriétaires n’atteint pas le quorum (art. 712p al. 2 CC).
  • Droit de chaque copropriétaire de faire prendre des mesures urgentes tant qu’aucun administrateur n’a été désigné (art. 647 al. 2 CC).
  • Droit de chaque copropriétaire de réaliser des actes d’administration courante tant qu’aucun administrateur n’a été désigné (art. 647a al. 1 CC).
  • Droit de chaque copropriétaire d’avoir recours au juge pour nommer un administrateur (art. 712q CC).
  • Dispositions relatives au quorum minimum nécessaire pour une décision prise à la majorité (art. 647b al. 1, art. 647d al. 1 et art. 712g al. 3 CC) ; étant donné que ces dispositions servent à protéger les minorités, les exigences quant au quorum minimum à atteindre peuvent être strictes.

Qu’est-ce qui doit faire partie du règlement ?

Le règlement de la communauté doit comporter des dispositions relatives à l’administration et à l’utilisation communes de l’ensemble du bien-fonds, ainsi qu’un récapitulatif plus ou moins détaillé des droits et des devoirs des copropriétaires. Même s’il n’est pas nécessaire d’inclure les dispositions légales dans le règlement, il est conseillé d’y faire figurer ne serait-ce que les plus importantes. Ainsi, chacun peut se situer plus rapidement par rapport à ses droits et obligations et n’a pas besoin de consulter pour chaque point les textes de loi qui s’y rapportent. Pour être complet, le règlement de la communauté devrait comprendre les points suivants :

  • Description des droits exclusifs
  • Définition des droits de jouissance exclusifs
  • Disposition selon laquelle une modification des droits de jouissance exclusifs nécessite l’accord des ayants droit
  • Interdiction d’activités génératrices de bruits et d’autres nuisances sonores
  • Répartition des charges et frais communs en général
  • Répartition des frais de maintenance pour les parties d’habitation qui délimitent le droit exclusif par rapport à la propriété communautaire (fenêtres, portes d’habitation, stores, etc.)
  • Frais pris en charge pour les droits de jouissance exclusifs
  • Règles sur l’emploi et la disposition du fonds de rénovation
  • Règles sur la convocation à l’assemblée des copropriétaires
  • Règles sur la prise de décision de la communauté de copropriétaires, en particulier sur les décisions à la majorité qualifiée et la procédure à suivre en cas d’égalité des voix
  • Missions de l’administrateur
  • Clause de règlement d’un différend (médiation, accord du tribunal arbitraire ou du tribunal compétent)

Livre

«Stockwerkeigentum. Kaufen, finanzieren, leben in der Gemeinschaft»

Extraits tirés du chapitre: «Leben in der Gemeinschaft»

Auteur : Mathias Birrer

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