Détention d'animaux de compagnie dans la propriété par étages

(rh) Les Suisses adorent les animaux de compagnie. Les chats et les chiens sont leurs préférés : un ménage sur quatre possède un chat, un sur huit un chien. Des oiseaux, des poissons, des lapins, des cochons d'Inde et d'autres rongeurs, tels que hamsters, souris, rats ou gerbilles viennent ensuite. Malgré tout l'amour que l'on peut porter aux animaux, ceux-ci sont parfois l'objet de querelles entre voisins. En particulier, lorsque différentes parties vivent sous un même toit, comme c'est le cas dans une communauté de propriétaires par étages. La question est alors de savoir comment la loi règle la détention d'animaux de compagnie dans une propriété par étages.

Ce que dit le droit de jouissance

Chaque copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser, d'administrer et d'aménager son appartement. C'est ce que prévoit l'article 712a, alinéa 1 du Code civil suisse. Le droit de jouissance en question s'applique en principe aussi à la détention d'animaux. Toutefois, l'alinéa 2 relativise ce droit. Le copropriétaire ne peut pas restreindre l'exercice du droit de jouissance des autres copropriétaires, ni endommager ou modifier l'aspect extérieur des parties, des ouvrages et installations communs du bâtiment. L'article 721a, alinéa 2 oblige donc chaque propriétaire à respecter ses voisins.

Ce que dit le droit de voisinage

De même, l'article 684 du CCS, qui règle les rapports de voisinage, contraint chacun et chacune au respect mutuel. Ce droit s'applique bien entendu aussi aux copropriétaires. Conclusion : la détention d'animaux de compagnie est autorisée dans une propriété par étages, dans la mesure où les copropriétaires n'en souffrent pas. Mais où s'arrêtent les limites entre ce qui est excessif et tolérable, bruyant et silencieux, perturbant et acceptable ? La loi laisse une grande marge d'interprétation. Le cas échéant, le juge doit peser les intérêts respectifs du détenteur d'un animal et de ses voisins, et statuer si les immiscions sont considérées comme supportables ou excessives.

Au moment de la constitution d'une copropriété

La marge d'évaluation étant grande, il est conseillé de veiller, dès le début, à l'existence d'un règlement clair. Dans l'acte constitutif de la copropriété, il est possible, soit de limiter la finalité, soit de convenir qu'un animal de compagnie ne peut être accepté que si tous les propriétaires y consentent expressément.  Il serait par exemple envisageable d'interdire les animaux d'une certaine taille tels que les félins, les animaux bruyants tels que poules ou canards et les animaux dangereux comme les serpents venimeux ou les araignées. Une interdiction de détenir des poissons, des hamsters ou cochons d'Inde n'est pas objectivement justifiable.

Après la constitution de la copropriété

Si la copropriété est déjà constituée, la jouissance du bien-fonds – dont fait partie la détention d'animaux de compagnie – peut encore être réglementée ou précisée ultérieurement par un règlement de la communauté ou un règlement interne. Sauf dispositions contraires de l'acte constitutif, les décisions telles que le changement d'affectation ultérieur, doivent être prises à l'unanimité. L'assemblée des copropriétaires peut cependant prendre des décisions à la majorité absolue, qui vont à l'encontre des intérêts d'un copropriétaire, dans la mesure où ces dernières portent uniquement sur le règlement d'utilisation courant de la chose commune.

Des règles concrétisent l'article 712a, al. 2

Cela s'applique notamment aux règles qui excluent, minimisent ou sanctionnent les nuisances susceptibles d'être en rapport avec la détention d'animaux. En ce sens, toute règle contraignant par exemple à tenir un chien en laisse sur le terrain du bien-fonds ou à tenir les animaux de compagnie éloignés des places de jeux serait admissible. De tels règlements précisent l'obligation à laquelle se soumet le détenteur d'animaux de faire preuve d'égards envers les autres copropriétaires.

D'ailleurs, si un copropriétaire met son appartement en location, les règles du droit de la copropriété s'appliquent au locataire. Il est donc conseillé d'inclure les règles d'utilisation de la communauté des copropriétaires, comme partie intégrante dans le contrat de bail.