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Contrat d'achat de bien foncier : à quoi faut-il veiller ?

Le cas échéant, la plupart d'entre nous n'achetons une maison qu'une fois dans notre vie. De ce fait, mais aussi parce que de fortes sommes d'argent sont en jeu, il convient de lire attentivement le contrat d'achat immobilier. Nous vous révélons ici à quoi il faut veiller.

Parce que de fortes sommes d’argent sont en jeu, il convient de lire attentivement le contrat d’achat immobilier.
Parce que de fortes sommes d'argent sont en jeu, il convient de lire attentivement le contrat d'achat immobilier.

 (rh) En Suisse, un bien foncier inclut les bâtiments, les droits distincts et permanents, qui sont inscrits au registre foncier, les mines et parts de copropriété d'un terrain, par exemple la propriété par étages. C'est ainsi que l'article 655 du Code civil (CC) le stipule. Si vous souhaitez acheter ou vendre un bien foncier, un notaire devra authentifier le contrat correspondant. Dans les cantons bénéficiant du notariat libre, l'acheteur peut choisir lui-même son notaire. Dans les cantons possédant des notaires officiels, le vendeur devra s'adresser à l'office compétent, en général l'office des poursuites ou du registre du commerce. Seuls les cantons de Schaffhouse et de Zurich disposent de notariats officiels.

Les tâches du notaire

Le notaire ne se contente pas de rédiger le contrat d'achat. Étant neutre et sans engagement envers le vendeur ou l'acheteur, il peut conseiller les deux parties de manière indépendante. Il répond aux questions et explique les conséquences du contrat. S'il estime que certaines dispositions contractuelles sont unilatérales, il peut attirer l'attention des parties et proposer des solutions. Si l'acheteur veut financer l'achat avec des fonds étrangers, le notaire doit en être informé, car le partenaire financier fera notifier la dette foncière comme garantie dans le registre foncier. Les coûts du notaire et de l'inscription au registre foncier varient d'un canton à l’autre. Dans la plupart des cantons l'acheteur et le vendeur se partagent la facture.

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Quiconque place toute sa fortune dans une maison devrait soigneusement prémunir ces investissements par une assurance contre des séismes.

En savoir plus

Contenu du contrat d'achat

Après un entretien avec l'acheteur et le vendeur, le notaire rédige le contrat et les annexes, qui doivent inclure les points suivants :

  • Vendeur et acheteur
  • Prix d'achat
  • Toutes les échéances importantes
  • Désignation détaillée du bien-fonds
  • Description détaillée du bien-fonds
  • Conditions de paiement et échéances
  • Règlement des questions fiscales, par exemple impôt sur les gains immobiliers
  • État du bien-fonds à la remise
  • Détails concernant les installations ou les éléments du bâtiment
  • Détails concernant les travaux de rénovation, l’usure et les vices
  • Dans le cas des propriétés par étage, le règlement de la communauté de copropriétaires
  • Les charges et obligations portées au registre foncier, comme charges foncières ou servitudes, par exemple dettes envers des artisans ou autorités fiscales.
  • Contrats de location
  • Contrats de superficie
  • Plans de viabilisation

Le contrat d'achat doit être signé par le vendeur, l'acheteur et le notaire. La propriété est effectivement transférée au moment de l'inscription au registre foncier. Le notaire notifie le changement de mains au registre foncier après authentification du contrat d'achat. Suivant la charge de travail, quelques semaines peuvent s'écouler avant que l'inscription ne soit réalisée.

La responsabilité

En général, dans le cas des biens immobiliers anciens, le vendeur est exclu de la responsabilité de vice. Vous achetez ce que vous avez vu. Sauf si le vendeur cache un vice de façon frauduleuse, ce qui est difficile à prouver. Généralement, le cas échéant, un tribunal doit trancher. Cela vaut donc la peine, avant de signer le contrat, de vérifier soigneusement les anciens biens immobiliers, peut-être même en compagnie d'un expert en construction

Le Code des obligations s'applique pour les nouvelles constructions. Sauf si le contrat stipule autre chose. Selon le Code des obligations, les artisans sont responsables jusqu'à 5 ans des vices qui n'étaient pas encore visibles au moment de l'état des lieux. Si des vices ont été cachés de façon frauduleuse, ce délai est même fixé à 10 ans. Si vous avez signé un contrat d'achat conforme à la norme SIA 118, l'architecte ou l'entrepreneur général (EG) est responsable des vices que vous découvrez dans un délai de deux ans à compter de la remise. N'acceptez aucun règlement du contrat d'achat dans lequel l'entrepreneur général EG vous cède les prestations de garantie en tant que maître d'ouvrage.

Informations additionnelles

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