Garantir les acomptes lors de l'achat d'une maison

Les acomptes ou les frais de réservation sont chose courante lorsqu'on achète un logement en propriété. Il n'existe aucune garantie totale pour la somme versée en acomptes. On peut cependant limiter les risques en ouvrant les yeux.

Les acomptes ou les frais de réservation sont chose courante lorsqu'on achète un logement en propriété.
Les acomptes ou les frais de réservation sont chose courante lorsqu'on achète un logement en propriété.

(msc) Les sommes concernées ne sont pas une bagatelle et il peut se passer beaucoup de choses au cours de la construction : lorsqu'un logement change de propriétaire, les intérêts financiers en jeu sont aussi importants pour le vendeur que pour l'acheteur. Les deux parties ont donc intérêt à ce que l'acheteur verse un acompte ou des frais de réservation dès le début de la transaction. L'acheteur signale ainsi au vendeur son intérêt sérieux et intentionné et qu'il attend de lui une prestation. Par ailleurs, et plus particulièrement s'il s'agit d'une résidence à plusieurs propriétaires, l'autre partie peut associer plus fortement les acheteurs au projet que lorsqu'aucun acompte n'est versé et indique qu'un certain minimum d'unités habitables puisse être vendu dans un délai utile. Il est assez rare que les gens s'engagent sans réfléchir pour se rétracter ensuite à la légère.

Si, malgré tout, l'acheteur se rétracte, il peut certes compter sur un remboursement, mais il ne récupérera pas la totalité de son acompte, comme le confirme Lukas Manuel Herren, notaire de l'Association suisse des propriétaires fonciers (APF), Berne et environs : « Le vendeur, dans le sens de la notion « culpa in contrahendo », peut retenir une partie du montant pour les dépenses et pertes de temps ou de gain effectivement occasionnées. » D'après Herren, cela représente normalement une somme pouvant aller de quelques centaines à quelques milliers de francs au maximum.

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Pas de garantie absolue pour les acomptes

Alors comment l'acheteur peut-il être sûr d'obtenir quelque chose pour son argent, et sûr aussi que le vendeur ne disparaîtra pas tout simplement avec son acompte ? C'est impossible, déclare Lukas Manuel Herren en conclusion : « Il n'y a pas de garantie absolue. » Lorsque le vendeur fait faillite alors que des frais de réservation ont été versés ou s'il utilise l'argent à d'autres fins sans apporter de contrepartie, il est généralement difficile de se faire rembourser, même en partie, à moins de recourir à des procédures de longue haleine.

Les avant-contrats sont rarement juridiquement contraignants

On ne peut jamais être totalement sûr parce que les avant-contrats courants ne comportent aucune garantie. La conclusion d'un avant-contrat est fréquente pour les résidences et automatique pour les objets individuels lorsque l'on passe par un agent immobilier, explique Herren, c'est aussi chose courante entre particuliers. Cela se fait sous forme écrite simple,

c.-à-d. avec la signature des deux parties. Or, pour que l'avant-contrat soit juridiquement contraignant, il faut qu'il soit authentifié, donc qu'il s'agisse d'un contrat notarié. Cependant : « En tant que notaire, j'établis très rarement des avant-contrats. La plupart des gens évitent cette démarche qui prend du temps et représente une dépense supplémentaire. »

Evaluation des rapports de force

Une autre possibilité serait de déposer les quelque 10'000 à 15'000 francs habituels auxquels se monte l'acompte sur un compte bloqué à la banque ou chez un notaire. Dans ce cas, il faut l'accord des deux parties pour débloquer l'argent. Là où le bât blesse, c'est que l'« on ne sait pas si le vendeur sera d'accord. L'acheteur peut certes exiger un compte bloqué, mais il faut évaluer la position de chacun », déclare Lukas Manuel Herren. Si le vendeur est sûr de n'avoir aucun mal à trouver un autre acheteur, il n'hésitera probablement pas à choisir la voie de la facilité qui lui demandera moins de travail et s'orientera ailleurs.

Faire preuve de bon sens

La seule « garantie » possible pour l'acheteur éventuel qui verse un acompte, c'est de s'en remettre à son bon sens. Ou comme le dit Maître Herren : « Il faut regarder de près qui est le vendeur. S'il s'agit d'une grande entreprise générale connue, le risque que comporte le versement d'un acompte est plus faible que s'il s'agit de petits partenaires inconnus sur lesquels on ne trouve guère d'informations. Des références devraient être demandées dans chaque cas. »

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