Le marché immobilier en Suisse : pronostics pour 2020

Les intérêts restent bas, la demande dépasse l'offre, surtout dans les centres et les agglomérations. C'est pourquoi les prix des maisons individuelles vont légèrement augmenter et ceux de la propriété par étages stagner. Deux tendances influencent l'évolution des prix : la situation gagne en importance, notamment pour les appartements, et la part d'appartements de plus petite taille augmente.

(rh) En 2019 également, les prix des logements en propriété ont augmenté. Une maison individuelle de 6 ou 6,5 pièces coûte en moyenne 1 125 000 francs. Tandis que les prix des offres n'augmentent que légèrement, en comparaison annuelle, les prix des transactions ont enregistré une croissance de 4,4 % au dernier trimestre. Les maisons présentant un rapport qualité/prix intéressant dans les centres et agglomérations sont particulièrement recherchées. Les appartements en propriété par étages ont également progressé, mais moins fortement. Le mètre carré coûte en moyenne 6600 francs, dans les grandes villes comme Genève ou Zurich même parfois le double. Dans ces centres, les prix des transactions sont en partie significativement supérieurs aux prix des offres. Dans le segment des appartements, le marché est scindé : tandis que les prix à Zurich, dans l'Unterland zurichois, à Zoug, à Coire, à Schaffhouse ou à St-Gall ont augmenté de 2 à 5 %, ils ont baissé de 3 à 5 % notamment à Sion, dans le centre des Grisons, à Bienne ou à Olten.

Maisons individuelles

* 3e trimestre 2019, prix par maison | Source : Wüest Partner, Zurich

	Taux de logements vacants (juin 2019)	Statistiques des logements proposés	Durée d’insertion (2e trimestre 2019)	Prix proposé* (médiane)	Prix de la transaction*	Prix record*
Suisse	0,8 (0,7) %	3,5 (3,2) %	60 jours	1'125'000 francs	1'005'000 francs	–
Bâle	0,2 (0,1) %	1,2 (1,2) %		1'415'550 francs	2'102'000 francs	3'012'000 francs
Berne	0,2 (0,1) %	1,3 (0,6) %		1'232'640 francs	1'803'000 francs	2'631'000 francs
Genève	1,5 (0,5) %	8,2 (8,2) %		1'832'600 francs	2'587'000 francs	3'908'000 francs
Lausanne	0,0 (0,0) %	4,7 (5,4) %		1'500'630 francs	1'856'000 francs	2'834'000 francs
Zurich	0,1 (0,1) %	0,7 (1,1) %		1'971'470 francs	2'742'000 francs	4'137'000 francs

Appartements en propriété par étages

* 3e trimestre 2019, prix du mètre carré | Source : Wüest Partner, Zurich

	Taux de logements vacants (juin 2019)	Statistiques des logements proposés	Durée d'insertion (2e trimestre 2019)	Prix proposé* (médiane)	Prix de la transaction*	Prix record*
Suisse	0,6 (0,6) %	5,7 (5,1) %	73 jours	6600 francs/m2	7200 francs/m2	–
Bâle	0,1 (0,1) %	1,3 (2,1) %		8970 francs/m2	10'150 francs/m2	17'100 francs/m2
Berne	0,0 (0,0) %	1,2 (1,3) %		7510 francs/m2	8900 francs/m2	17'000 francs/m2
Genève	0,3 (0,4) %	3,8 (3,8) %		13'610 francs/m2	15'690 francs/m2	36'000 francs/m2
Lausanne	0,0 (0,1) %	3,3 (2,7) %		9890 francs/m2	11'620 francs/m2	23'700 francs/m2
Zurich	0,1 (0,1) %	1,4 (1,9) %		12'920 francs/m2	14'760 francs/m2	30'400 francs/m2

Les taux hypothécaires en progression linéaire

Les taux hypothécaires resteront bas. Au début de l'année, une hypothèque Libor à trois mois coûtait 0,97 % et une hypothèque à taux fixe sur dix ans, 1,20 %. Ces valeurs moyennes resteront stables et n'augmenteront que légèrement d'ici la fin de l'année. Selon les estimations de moneypark.ch, le taux de l'hypothèque la plus prisée de Suisse, l'hypothèque à taux fixe à dix ans, devrait se situer autour de 1,20 et 1,40 % en fin d'année. Conseil : lorsque vous choisissez une hypothèque, évaluez non seulement le modèle et la durée, mais aussi les prestataires : au moment où l'hypothèque à taux fixe sur dix ans coûtait en moyenne 1,20 %, le prestataire le meilleur marché affichait un taux de 0,68 % seulement.

Augmentation pour les maisons, évolution linéaire pour les appartements

Comme les taux restent toujours bas et la demande continue à dépasser l'offre, les prix pour les maisons devraient augmenter d'environ 1 % au cours de l'année. Celles qui sont bien situées augmenteront davantage que les autres. En revanche, les prix pour les appartements, qui coûtent désormais davantage au mètre carré que les maisons, devraient stagner ou même légèrement baisser. Ceci d'une part parce que de nombreux appartements à remettre sont trop isolés ou trop onéreux. D'autre part, on construit davantage de petits appartements en propriété par étage lesquels sont plus à la portée des acheteurs. Malgré les prix élevés, personne ne prédit un effondrement du marché immobilier, car les banques calculent la viabilité sur la base d'un taux hypothécaire de 5 % et se montrent plus restrictives en termes de financement que par le passé. Par ailleurs, la croissance des prix a significativement ralenti ces dernières années. Et, tant que les obligations d'État à dix ans continueront à rapporter un intérêt négatif, il n'y aura pas d'autre alternative de placement que l'immobilier.

Hypothèques du marché monétaire : le Saron remplace le Libor

Fin 2021 le Saron (Swiss Average Rate Overnight) remplacera le Libor (London Interbank Offered Rate) comme taux d’intérêt de référence pour les hypothèques du marché monétaire. Depuis que les banques centrales inondent les marchés monétaires et des capitaux de liquidités, le Libor n’est plus pertinent, étant donné que le taux d’intérêt est calculé ou estimé sur la base d’un volume réduit de transactions. Le Saron est, quant à lui, calculé et publié sur la base de plus de 100 transactions et prix d’achat et de vente. Comme le Saron est un taux d’intérêt au jour le jour qui s’applique seulement du jour au lendemain, SIX Group calcule le Saron composé sur la moyenne des taux Saron capitalisés au jour le jour. Le Saron composé est le nouveau taux d’intérêt de référence pour les hypothèques du marché monétaire en Suisse. Il est calculé rétroactivement et n’est fixé qu’à l’avant-dernier jour de la période d’intérêt. C’est pourquoi les débiteurs hypothécaires ne connaissent qu’a posteriori le taux hypothécaire qu’ils doivent payer. Au taux d’intérêt vient s’ajouter, comme pour l’hypothèque Libor, un supplément individuel défini à la conclusion du contrat.

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