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Voici les tendances du marché suisse de l'immobilier

Comment réagit le marché immobilier au nombre croissant de ménages à une personne et au vieillissement de la société ? Donato Scognamiglio, CEO et copropriétaire de CIFI SA ainsi qu'enseignant de Real Estate & Finance et professeur titulaire à l'Université de Berne, explique quelles tendances peuvent s'observer en Suisse.

Marché suisse immobilier
Comment réagit le marché immobilier au nombre croissant de ménages à une personne et au vieillissement de la société ?

(tkl) Donato Scognamiglio est CEO et copropriétaire de CIFI SA, laquelle publie tous les trois mois de nouveaux chiffres concernant le marché suisse de l'immobilier. Considérant les données les plus récentes, il souligne l'attractivité toujours actuelle de la propriété du logement par rapport à la location. Ci-dessous les autres tendances qu'il observe :

Des méthodes de construction plus écologiques

Face aux nouvelles contraintes légales dans le domaine du CO2, on observe clairement une tendance en faveur des bâtiments écologiques. La conscience de la population à cet égard augmente, ce qui est une bonne chose. Se chauffer à l'aide d'énergies renouvelables n'est plus uniquement « nice to have ». Cela s'observe très clairement en cas de remplacement du chauffage et dans le domaine des nouvelles constructions. Je considère cette « vague verte » également comme une tendance.

Nombre croissant de ménages à une personne

Notre société présente une tendance à l'isolement. Le besoin de surface par tête a augmenté, car il existe davantage de ménages à une personne. Toutefois, le prix impose des limites à cette évolution.

La propriété du logement en plein essor

Compte tenu des conditions d'intérêt actuelles, de nombreuses familles pourraient supporter les coûts d'exploitation de la propriété du logement, cependant elles ne parviennent pas à franchir l'obstacle de l'acquisition. Elles pourraient peut-être même apporter les fonds propres requis, mais elles échouent face aux règles régissant la capacité à supporter la charge financière des instituts financiers. Avec une dette hypothécaire de 800 000 francs, vous payez à l'heure actuelle environ 1 % d'intérêt. Cependant, votre budget doit pouvoir supporter un taux de 4 à 5 %, tout comme un amortissement de 1 %. 6 % de 800 000 francs représentent 48 000 francs. Conformément aux exigences de la capacité à supporter la charge financière, les propriétaires doivent percevoir un salaire trois fois supérieur, soit autour de 150 000 francs par année. Un ménage suisse moyen, avec un salaire de 80 000 francs, ne pourra jamais surmonter un tel obstacle. Pour l'heure, 60 % des Suissesses et Suisses ne peuvent donc que rêver d'accéder à la propriété du logement. Si aujourd'hui, un couple souhaite acheter une maison, il faudra en principe qu'ils perçoivent tous les deux un salaire.

Vieillissement

À en croire les scénarios démographiques, dans 30 ans, la Suisse doit s'attendre à une croissance de sa population de 1,3 million de personnes. Cette population comptera près d'un million de retraités. Les spécialistes tablent sur un vieillissement similaire à celui que connaît le Japon. Le marché de l'immobilier doit réagir face à ce vieillissement : les personnes plus âgées ont d'autres souhaits en termes d'habitat. Elles ne veulent pas d’une maison individuelle à la campagne, pas d'escaliers, mais des appartements proches des transports publics et des offres de soin ou médicales.

Les appartements en propriété par étage ont le vent en poupe

La propriété par étages et les appartements en propriété par étage connaissent un véritable boom, car le prix de ce type de logements se situe entre la maison individuelle et les appartements en location. Le prix du terrain est le principal facteur du niveau de prix élevé de l'immobilier et ce modèle de propriété induit une baisse proportionnelle des coûts correspondants. En outre, la propriété par étages s'inscrit dans la tendance d'urbanisation : on devient certes propriétaire, sans toutefois avoir à supporter toutes les obligations d'une maison individuelle. Ces dernières années, entre 40 000 et 50 000 nouvelles unités de logement ont été construites en moyenne annuelle. La moitié d'entre elles sont des appartements locatifs et l'autre moitié des maisons individuelles et des appartements en propriété par étage (tous deux plus ou moins à parts égales). Les appartements en propriété par étage ont tendance à être plus petits, ce qui est principalement dû aux prix de l'immobilier généralement élevés.

Buy-to-let

Actuellement, les propriétaires fonciers sont enclins à acheter des appartements pour les relouer. En effet, à l'heure actuelle, une épargne de 200 000 francs ne rapporte plus rien sur un compte d’épargne. En revanche, si l'on investit cet argent sous forme de fonds propres dans une propriété par étage valant un million, l'hypothèque de 800 000 coûtera 8 000 francs. Le loyer perçu tourne autour des 25 000 francs. La différence de 17 000 francs représente un joli « rendement » pour un apport de 200 000 francs. Ce calcul ne tient toutefois pas compte des risques de variation de valeur. En effet, si l'appartement est soudain dévalorisé à 900 000 francs, la moitié de l'investissement initial de 200 000 francs sera perdue. Il se pourrait donc que des règles plus strictes soient édictées un jour ou l'autre dans ce domaine également.

Les conseils de Dr. Donato Scognamiglio aux propriétaires fonciers

Dr. Donato Scognamiglio
Dr. Donato Scognamiglio

L'emplacement d'un bien-fonds est un facteur central eu égard à sa valeur. Le choix de la situation doit donc être évalué en considérant la totalité d'une tranche de vie et pas uniquement les prochaines années à venir. À partir d'un certain âge, les commodités d'un bien-fonds prennent de l'importance. Lorsque l'emplacement est défini, seuls quelques autres facteurs peuvent influencer la valeur d'un bien-fonds. Il est important notamment que l'immeuble soit bien entretenu. Les investissements de luxe sont rarement rentables : les propriétaires qui installent une cuisine d'une valeur de 100 000 francs retireront proportionnellement moins de cet investissement en cas de vente du bien-fonds que ceux ayant choisi une cuisine à 40 000 francs.

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