Comment trouver le bon gérant immobilier

En Suisse, deux tiers des bâtiments locatifs appartiennent à des particuliers. Un grand nombre d'entre eux gèrent personnellement leur bien, qu'ils ont généralement hérité ou acheté à titre d'objet de rendement. Il est possible aussi de faire appel à un gérant, lequel s'occupe de l'entretien, des finances et de l'administration.

Si vous accordez davantage d’importance à votre temps et à vos nerfs que ces quelques pour-cent de recettes, vous avez tout intérêt à engager un gérant immobilier.
Si vous accordez davantage d'importance à votre temps et à vos nerfs que ces quelques pour-cent de recettes, vous avez tout intérêt à engager un gérant immobilier.

(rh) La gestion d'un immeuble donne beaucoup de travail : les propriétaires désireux de gérer eux-mêmes leur bâtiment locatif doivent s'occuper de l'entretien, des finances ainsi que de l'administration et il est indispensable d'avoir davantage que de vagues notions de ces trois thèmes. Sachez à quoi vous attendre avant de prendre la décision de gérer vous-même votre bien :

  • Entretien : Les bâtiments locatifs et la domotique doivent être soignés et entretenus, sinon ils perdent de la valeur ou enregistrent une importante vacance. Vous devez vous occuper des défauts, planifier les rénovations ou assainissements et surveiller les travaux de réparation, de nettoyage et d'entretien de l'extérieur. En tant que gérant d'immeuble, vous êtes le premier interlocuteur pour tous les prestataires et artisans.

  • Finances : Si vous souhaitez réaliser un rendement correct avec votre immeuble et ne pas perdre d'argent, vous devez bien gérer les recettes (loyers) et les débours (intérêts, amortissements, frais d'entretien et de réparation, factures d'artisans, impôts, etc.). Pour cela, vous devez non seulement bien tenir votre comptabilité, mais aussi votre immeuble.

  • Administration : Vous devez chercher des locataires, vérifier leur solvabilité, calculer les loyers et le cas échéant les augmenter dans le cadre légal, conclure les contrats de location, effectuer les états des lieux à la reprise ou à la remise d'un appartement, sommer les locataires ainsi qu'engager un concierge et établir le décompte de son salaire, y compris des prestations sociales et assurances. Par ailleurs, vous êtes le premier interlocuteur de tous les locataires.

S'en charger ou déléguer ?

La réponse dépend de la valeur que vous accordez à votre temps. Les gérants immobiliers facturent en principe leurs honoraires sous forme de forfait en pour-cent des recettes brutes ou nettes issues des loyers. Généralement, on compte quatre à cinq pour cent, et dans les régions où les loyers sont plus bas, le taux peut parfois atteindre six pour cent. Un exemple : si vous possédez un bâtiment locatif constitué de huit appartements de trois pièces, que vous louez chacun au prix de 1800 francs, vous empochez chaque mois 14'400 francs. Le gérant vous coûterait donc 720 francs par mois, s'il facture cinq pour cent. En contrepartie, il s'occupe de l'entretien, des finances ainsi que de l'administration, optimise les recettes de loyer et maintient la valeur de votre bâtiment locatif. Les charges exceptionnelles, par exemple en cas de transformations, assainissements, séances au tribunal des baux, sont facturés séparément.

Choisir attentivement son partenaire

Si vous accordez davantage d’importance à votre temps et à vos nerfs que ces quelques pour-cent de recettes, vous avez tout intérêt à engager un gérant immobilier. Huit conseils pour bien choisir son partenaire : 

  1. Demander des recommandations à d’autres propriétaires fonciers.

  2. Dresser une liste des candidats potentiels. La formation, l'expérience et les références sont importantes.

  3. Demandez une offre à vos trois favoris et comparez les prestations.

  4. Entretenez-vous avec la personne qui serait responsable de votre bâtiment locatif. 

  5. Veillez à ce que le gérant ait suffisamment de capacité pour gérer votre immeuble.

  6. Veillez en outre à ce que le gérant ait ses bureaux à proximité de votre immeuble.

  7. Demandez des références et entretenez-vous avec les clients du gérant.

  8. Écoutez votre intuition : pensez-vous que le courant passe entre le gérant et vous ?
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