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Mise aux enchères d'immeubles : une chance pour des chasseurs de bonnes affaires

Chez nous, les biens immobiliers sont généralement mis aux enchères lorsque quelqu'un est en difficulté financière. Le bonheur des uns fait le malheur des autres : les ventes aux enchères sur liquidation judiciaire sont pour les uns la dernière chance de s'en sortir et pour les autres, l'occasion unique d'acquérir des immeubles à un prix intéressant.

Les ventes aux enchères forcées
Les ventes aux enchères forcées représentent une occasion unique pour les chasseurs de bonnes affaires.

(rh) Tous les jours ou presque une propriété est vendue aux enchères en Suisse. Soit le propriétaire a dû faire faillite, soit la banque a engagé des poursuites à son encontre, parce qu'il ne pouvait plus payer ses intérêts hypothécaires. De telles ventes aux enchères forcées représentent une occasion unique pour les chasseurs de bonnes affaires. Dans le cas de ventes aux enchères sur liquidation judiciaire, il n'y a généralement pas de prix minimal – ce sont les acheteurs potentiels qui décident eux-mêmes à partir de quelle somme ils souhaitent se lancer dans les enchères. Il en va autrement des objets mis aux enchères en cas de poursuite pour dettes, où une offre de départ est fixée. Par ailleurs, les banques participent souvent aux enchères jusqu'à ce que leurs créances soient entièrement couvertes.

Une bonne préparation est nécessaire avant de participer à des enchères

Les objets de mise aux enchères forcée sont publiés dans la Feuille officielle suisse du commerce ou dans les sites internet des Offices des poursuites et des faillites. Si vous découvrez un objet, vous avez tout intérêt à commander la brochure de vente et à étudier de près tous les plans et photos, l'estimation de l'expert, les conditions de mise aux enchères et l'état des charges. Ce dernier énumère toutes les charges grevant le terrain, comme les droits de passage des voisins et les cédules hypothécaires. Si aucune estimation n'a été réalisée, il serait judicieux de mandater un expert. Coûts : environ 1'500.- francs.

Le financement doit être organisé

L'investissement dans l'estimation est payant dans tous les cas, car votre expert pourra aussi évaluer la qualité de la substance du bâtiment et les coûts potentiels des travaux de rénovation. C'est une chose qu'il est important de savoir, car les biens vendus aux enchères sont sans aucune garantie. Aux enchères, on achète au jugé ! Si vous êtes encore intéressé par l'objet, la dernière démarche avant les enchères vous conduira à la banque qui devrait financer l'appartement ou la maison en question. L'organisme prêteur doit confirmer par écrit le montant maximum qu'il est disposé à financer pour l'objet. Vous savez ainsi jusqu'où vous pouvez enchérir : le montant du crédit maximal plus vos capitaux propres.

Ne dépassez pas vos limites

Retenez bien ce chiffre et ne dépassez pas vos limites. Au cas où vous remporteriez la vente aux enchères – après une fois, deux fois, trois fois, adjugé ! Vous aurez à verser immédiatement 10 à 20 % du prix d'achat. En espèces ou par chèque bancaire. En outre, vous devrez justifier de votre identité en présentant votre carte d'identité ou votre passeport. Ensuite, vous n'aurez plus qu'à signer le protocole des enchères et on vous remettra immédiatement toutes les clés de votre nouvelle maison ou de votre nouvel appartement. Passé un délai d'opposition de dix jours, vous serez inscrit dans le registre foncier et vous deviendrez ainsi définitivement le propriétaire officiel.

Les appels d'offres font monter les prix

Outre les ventes aux enchères forcées, il existe aussi des enchères volontaires ou appels d'offres. Ce sont des enchères dissimulées. Le vendeur met en adjudication le bien immobilier, souvent à un prix comparativement bas. Les intéressés soumettent une offre sans engagement. Les soumissionnaires qui font les meilleures offres reçoivent davantage d'informations et sont requis de soumettre une deuxième offre, cette fois ferme. Le bien est généralement adjugé au plus offrant. Avec la procédure d'appel d'offres, les vendeurs maximisent le profit, surtout lorsqu'il s'agit d'immeubles de placement, de maisons ou d'appartements situés dans des régions où les offres immobilières se font rares, ou d'objets d'amateur. Un exemple : un appartement de 4,5 pièces en propriété à Winterthour, qui était annoncé au printemps 2019 pour 850'000 francs, a été en fin de compte vendu pour 955'000 francs. 105'000 francs ou 12,5 pour cent au-dessus du prix initial.

Prémunissez votre investissement judicieusement

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Quiconque place toute sa fortune dans une maison devrait soigneusement prémunir ces investissements par une assurance contre des séismes.

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