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Financer la propriété du logement : devenir propriétaire en cinq étapes

Vous avez trouvé un nouveau logis ? Fabuleux. Toutefois avant de signer un contrat d'achat ou de réservation, vous avez tout intérêt à obtenir l'engagement de prêt de votre partenaire de financement.

Devenir propriétaire en cinq étapes.
Devenir propriétaire en cinq étapes.

(rh) En général, l'achat d'une maison ou d'un appartement n'a rien d'une démarche ordinaire. Nous vous expliquons pas à pas ce à quoi il faut veiller dans le cadre du financement d'un logement en propriété. Du calcul du montant du prêt à la capacité financière, en passant par le choix du partenaire de financement et de l'hypothèque adéquate.

Montant du prêt : quel montant de capital emprunté vous faut-il ?

Vous devez apporter au minimum 20 % de fonds propres :

  Vos chiffres
Épargne  
Titres  
Fonds du 2e pilier (maximum 10 % du prix d'achat)  
Fonds du pilier 3a  
Avance sur héritage ou donation  
Prêt  
Autres fonds propres  
Fonds propres  

Calculez le montant des fonds propres que vous pouvez investir et multipliez le résultat par quatre. Vous obtiendrez alors le montant maximum de capital emprunté que vous obtiendrez d'un partenaire de financement qui travaille sérieusement. Par exemple :

200 000 francs de fonds propres x 4 = 800 000 francs de capital emprunté

Vous pouvez donc acheter un logement en propriété d'un million de francs. Bon à savoir : lorsque le prêt est supérieur à 65 % du prix d'achat, le montant est versé sous forme d'hypothèque en 1er rang (65 %) et d'hypothèque en 2e rang (solde). L'hypothèque en 2e rang doit être amortie (remboursée) dans un délai imparti, au plus tard à la retraite.

Capacité financière : quel logis pouvez-vous vous offrir ?

Les frais courants (intérêts hypothécaires, amortissement, frais accessoires et d'entretien, etc.) ne doivent pas dépasser 35 % de votre revenu lucratif net. Dans notre exemple, vous devez gagner 180 000 francs net :

* Les prestataires sont sciemment prudents lors du calcul de la capacité financière et tablent sur un taux hypothécaire moyen à long terme significativement supérieur à ceux pratiqués actuellement.
  Exemple de calcul Vos chiffres
Prix d'achat 1 000 000 francs  
Fonds propres 200 000 francs  
Capital emprunté 800 000 francs  
     
Hypothèque en 1er rang (65 %) 520 000 francs  
Hypothèque en 2e rang (15 %) 280 000 francs  
     
Intérêts hypothèque en 1er rang (4,5 %*) 23 400 francs  
Intérêts hypothèque en 2e rang (5,5 %*) 15 400 francs  
Amortissement (280 000 francs en 20 ans) 14 000 francs  
Frais accessoires (1 % de la valeur du bien-fonds) 10 000 francs  
Frais courants  62 800 francs   
  (62 800 francs : 35) x 100 = 179 428.60 francs  

Comment trouver le bon partenaire de financement ?

Attention au choix du partenaire. Cela vaut également pour le financement de la propriété du logement. Autrefois, la plupart des propriétaires souscrivaient leur hypothèque auprès de leur banque habituelle. Aujourd'hui, la concurrence sur le marché de l'hypothèque est bien plus âpre : notamment les grandes banques et les banques cantonales, mais aussi les banques régionales, caisses d'épargne, banques étrangères, compagnies d'assurance, caisses de pension et intermédiaires proposent des solutions de financement des logements en propriété.

  1. Demandez plusieurs offres.

  2. Comparez les différentes offres et retenez les deux ou trois meilleures.

  3. Prenez rendez-vous avec les conseillers des deux ou trois prestataires des meilleures offres.

Ne choisissez pas votre partenaire de financement uniquement sur la base du taux hypothécaire offert. Il est important aussi que vous vous sentiez bien conseillé et entre de bonnes mains. Cela a plus de valeur que les quelques francs que vous pourriez peut-être économiser.

Demande de crédit  : quels documents devez-vous produire ?

Les documents suivants devront être joints à votre demande de crédit :

  • Déclaration d'impôt actuelle, accompagnée du certificat de salaire

  • Documents relatifs à l'objet (plan, documentation de vente, etc.)

  • Extrait du registre foncier, si disponible

  • Projet de contrat de vente, si disponible

  • Estimation de l'établissement cantonal d'assurance, si disponible

Dès que le prestataire aura reçu votre demande de crédit accompagnée de tous les documents, il vérifiera la valeur de l'objet et la capacité financière. En général, l'accord ou le refus vous parviendra dans les jours suivants.

Comment choisir le modèle hypothécaire qui vous correspond ?

La plupart des prestataires proposent des hypothèques à taux fixe (un taux d'intérêt fixe pendant en général deux à dix ans ou davantage), des hypothèques à taux variable avec un taux d'intérêt fluctuant et des hypothèques Libor ou de marché monétaire. Quel modèle vous convient-il ?

  • Si vous souhaitez une budgétisation précise, il est préférable d'opter pour l'hypothèque à taux fixe.

  • Lorsque les taux sont bas, souscrivez une hypothèque à taux fixe ou une hypothèque Libor.

  • Si vous tablez sur une hausse des taux, prenez une hypothèque à taux fixe.

  • Lorsque les taux sont élevés, envisagez plutôt une hypothèque à taux variable.

  • Si vous vous attendez à une baisse des taux, optez pour une hypothèque à taux variable ou une hypothèque Libor.

Ce sont là des recommandations générales. La décision dépend de nombreux aspects individuels. Consultez votre conseiller ou votre conseillère. Choisir le mauvais modèle peut vous coûter très cher. Un bon conseil revêt donc une grande valeur.

Prémunissez votre investissement judicieusement

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Quiconque place toute sa fortune dans une maison devrait soigneusement prémunir ces investissements par une assurance contre des séismes.

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