Octroi d'hypothèque : les critères des banques

Pour qu'une banque accorde un crédit hypothécaire, il est indispensable que l'objet, de même que le futur propriétaire, satisfassent à certaines conditions, à savoir un prix d'achat raisonnable et un revenu permettant de faire face à une hausse éventuelle des taux d'intérêt.

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(mei) Lorsqu'on achète une maison ou un logement, on compte généralement y vivre un bon nombre d'années, parfois même plusieurs décennies. La réalisation de l' acquisition de la propriété du logement se planifie en conséquence sur le long terme. En effet, la charge financière du logement doit rester supportable même dans l'hypothèse de changements importants, d'ordre personnel ou économique. Une telle approche durable doit englober l'examen, non seulement des risques inhérents à l'objet, mais également de ceux qui sont susceptibles d'affecter la personne du futur propriétaire.

Risques inhérents à l'objet

Pour évaluer les risques inhérents à l'immeuble, il convient préalablement d'établir la valeur de celui-ci. Telle est la raison pour laquelle la banque procède à l'estimation de la valeur de toute maison ou de tout logement. Dans la majorité des cas, la Banque Migros mise sur la méthode hédoniste, laquelle se fonde sur les prix, collectés et traités dans la base de données interbancaire CIFI, qui sont effectivement négociés lors des changements de propriétaires. Pour les objets hors du commun, cette méthode se heurte toutefois à ses limites, ainsi que l'explique Albert Steck, porte-parole de la Banque Migros : « Les immeubles anciens ou luxueux qui font l'objet de peu de transactions et pour lesquels, en conséquence, il n'existe pas de valeur de comparaison fiable sont estimés sur place par un expert. »

La Banque cantonale de Berne BCBE opte quant à elle pour une autre procédure. Elle procède à une estimation de tous les immeubles sur place et fait appel à la méthode hédoniste du CIFI plutôt en complément, ainsi qu'aux fins de gestion de l'ensemble du portefeuille, déclare Simon Müller, responsable du département Crédit. « Grâce à notre réseau de filiales, nous disposons de nombreux experts qui connaissent bien la situation régionale et procèdent donc eux-mêmes à l'estimation. »

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Les immeubles anciens – un cas particulier

Selon S. Müller, la valeur des constructions nouvelles est relativement facile à estimer. Pour les immeubles de catégorie standard, elle correspond en effet au coût de revient. La situation est totalement différente pour les immeubles anciens. Différents facteurs rendent leur estimation difficile, en particulier le fait qu'on ne dispose d'aucune description de la construction ni d'aucune documentation précise des travaux d'entretien. La passion des amateurs de vieilles pierres joue par ailleurs un rôle important à ce niveau pour les immeubles hors du commun. De surcroît, la sous-estimation des travaux d'entretien recèle des risques considérables, estime S. Müller, qui voit dans le Certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB) un réel potentiel. « L'importance du certificat pourrait s'intensifier car il permet une évaluation du bilan énergétique, lequel se répercute sur le montant des frais accessoires. » Aux intéressés, il conseille donc, dans le cas des maisons individuelles anciennes, de planifier minutieusement les investissements prévus avant l'acquisition.

Risques inhérents au site d'implantation

D'autres facteurs tels que les infrastructures régionales, les immiscions de bruit et d'odeurs ou les antennes relais pour téléphones portables jouent également un rôle dans l'estimation de la valeur. « La documentation ne permet pas toujours de savoir si une ligne à haute tension passe à proximité immédiate du bâtiment. Il est donc essentiel que nos experts puissent se faire une idée de la situation sur place », ajoute S. Müller. Dans la pratique, on constate que le risque inhérent au site d'implantation est pris en compte dans le prix du terrain. « Le marché anticipe souvent de telles évolutions », confirme A. Steck.

Bulle immobilière

L'estimation de la valeur est essentielle dans le cadre du calcul de faisabilité et du modèle de financement. « Pour le client, la valeur d'un immeuble correspond à son prix d'achat. En ce qui nous concerne, nous nous fondons sur l'estimation de nos experts. Lorsque ces deux valeurs divergent, nous attirons l'attention de nos clients sur le fait que leur prix est éventuellement l'expression d'une bulle immobilière », déclare S. Müller. Mais ce n'est pas tout : la banque fonde ses calculs sur sa propre estimation – qui peut être inférieure de 50'000 francs au prix d'achat. Ceci pourra se répercuter sur la seconde hypothèque qui sera alors plus chère que prévu.

« Mais en général, nous trouvons une solution qui satisfait les deux parties », ajoute S. Müller. A condition, bien sûr, que le résultat de l'examen des risques liés à la personne s'avère lui aussi positif.

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ImagePoint (René Paul Stolz) Imprimer l'article