Nouvelles directives pour l'octroi d'un crédit hypothécaire

Les autorités et, en particulier la Banque nationale suisse, observent attentivement le marché hypothécaire et de l'immobilier. Elles veulent empêcher la surchauffe des marchés et veulent éviter que les banques se retrouvent dans une situation périlleuse en raison du risque de variation des taux. C'est pourquoi les banques ont proposé de leur propre initiative de nouvelles directives pour l'octroi d'hypothèques. Des mesures qui auront surtout un impact pour les nouvelles hypothèques.

Les banques ont quelque peu durci leur autorégulation et appuient légèrement sur le frein pour l'octroi de crédits hypothécaires.
Les banques ont quelque peu durci leur autorégulation et appuient légèrement sur le frein pour l'octroi de crédits hypothécaires.

(rh) Bien que la situation se soit légèrement détendue, les banques ont quelque peu durci leur autorégulation et appuient légèrement sur le frein pour l'octroi d'hypothèques. La mesure principale est l'amortissement plus rapide. Jusqu'à présent, les débiteurs avaient jusqu'à 20 ans pour rembourser leur deuxième hypothèque. Ce délai est réduit de 5 ans et porté à 15 ans. En outre, les débiteurs doivent amortir linéairement, c'est-à-dire par paiements constants. Jusqu'à présent, ils avaient la possibilité de ne rien payer pendant quelques années ou de rembourser la totalité du montant seulement à la fin du délai d'amortissement. Pour en savoir plus sur les conséquences de ces mesures, lisez notre article «Les avantages de l'amortissement direct». Les hypothèques existantes et les prolongations ne sont pas concernées par ces changements.

Directives plus strictes en matière de nantissement et de capacité financière

L'Association suisse des banquiers a envisagé davantage de mesures encore pour réduire le risque de surchauffe. Ainsi, le financement d'achats immobiliers doit être nanti selon le principe de la valeur la plus basse. Si le prix d’achat est supérieur à la valeur vénale, celle-ci reste, comme jusqu'à présent, la base pour le nantissement. En revanche, si le prix d'achat est inférieur à la valeur vénale, c'est lui qui prévaut. Les acheteurs qui font une bonne affaire et achètent leur bien en dessous de la valeur du marché peuvent nantir celui-ci à 80 % du prix d'achat au lieu de la valeur vénale. Par ailleurs, le calcul de la capacité financière prendra uniquement en compte le deuxième revenu si les débiteurs sont engagés solidairement. Les couples ayant deux revenus ne peuvent donc plus convenir d'une séparation de biens pour leurs dettes hypothécaires.

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Mieux vaut s'autoréguler que subir des règles imposées par les autorités

Par ces mesures volontaires, l'Association suisse des banquiers entend apaiser le marché de l'immobilier et hypothécaire. Elle a présenté son paquet de mesures à l'autorité de surveillance des marchés afin que celle-ci adopte ces directives comme standards minimaux et mette en vigueur l'autorégulation adaptée. L'autorité de surveillance des marchés a indiqué qu'elle allait «examiner en détail et le cas échéant approuver» ces directives. A ce jour, elle n'a cependant pris encore aucune décision.

Avec ces mesures d'autorégulation, l'Association suisse des banquiers veut éviter que la Banque nationale, le Département des finances, l'administration des finances et l'autorité de surveillance des marchés n'imposent aux banques des règles plus strictes. Les autorités craignent surtout les risques de variation des taux pris par certaines banques. C'est la raison pour laquelle la Banque nationale vérifie régulièrement si le volant anticyclique de fonds propres doit être adapté. Pour le moment, les banques sont tenues de couvrir leurs hypothèques à hauteur de 2 % de fonds propres. On envisage une augmentation de ce taux à 2,5 %. Mais cette proposition devrait être adoptée par le Conseil fédéral.

Conséquences pour les propriétaires

La date d'entrée en vigueur de ces mesures n'est pas encore connue. Indépendamment de cela, les mesures auront uniquement des conséquences pour les futurs propriétaires, car les hypothèques existantes ou les prolongations ne sont pas concernées. En outre, les banques ont renoncé à un durcissement des exigences en matière de fonds propres. Toute personne souhaitant acheter une maison ou un appartement doit toujours financer elle-même au moins 20 % du prix d'achat et au moins 10 % ne doivent pas provenir des avoirs de prévoyance.

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