Comparez ainsi les offres pour hypothèques

(mei/rh) Les temps sont propices pour les propriétaires immobiliers actuels et ceux qui vont le devenir prochainement : parce que le marché des prêts hypothécaires est un placement sûr pour les banques, elles essayent d'attirer de nouveaux clients avec de faibles marges. Cela rend la comparaison d'offres onéreuse et fastidieuse. Si vous obtenez une offre et que les taux d'intérêts ne diffèrent que de cinq points de base, cela ne représente qu'un peu plus de 20 francs par mois, même sur 500'000 francs. Le plus grand potentiel d'économie réside dans le choix du modèle hypothécaire. Avec une hypothèque à taux variable, vous pouvez économiser environ CHF 17'000 en dix ans par rapport à une hypothèque à taux fixe, si les taux d'intérêt restent constants.

Adapter la charge d'intérêts à la propre situation 

Comme le propriétaire immobilier ne sait toujours qu'à posteriori comment le taux d'intérêt a effectivement évolué et quelle formule de prêt hypothécaire aurait été la plus avantageuse, il est judicieux de vérifier la propre capacité à prendre des risques avant de conclure une hypothèque. Pour chaque offre, évaluez si un taux d'intérêt bas doit éventuellement être obtenu en assumant un risque plus élevé. Lors de votre choix, il est judicieux de ne pas seulement considérer les montants des taux hypothécaires, mais d’opter pour un modèle hypothécaire qui tienne compte de votre situation personelle et à vos objectifs financiers. La charge d'intérêts d'une hypothèque Saron, qui dépend directement du taux directeur de la BNS, est généralement plus faible que pour une hypothèque fixe, mais elle est en revanche très volatile, comme le prouve l'évolution des taux depuis la mi-2022. Tous les propriétaires de logement ne peuvent pas supporter une hausse soudaine et importante des taux d'intérêt et donc des coûts du logement. De même, les prêts hypothécaires à taux fixe et à long terme comportent un risque : s'ils sont résiliés avant terme du fait d'un divorce ou d'un changement d'emploi, les établissements financiers demandent une indemnité de sortie qui transforme rapidement une hypothèque à taux fixe avantageuse en une affaire coûteuse. 

La comparaison d'offres est difficile 

Si vous avez opté pour une formule de prêt hypothécaire et demandé à différents établissements financiers de vous soumettre une offre, vous devrez consacrer un temps considérable à rendre ces offres comparables, car bien souvent elles ne partent pas de la même base ou de la même date de référence : 

• Les conditions indiquées sont-elles nettes ou brutes ? Si les conditions sont nettes, le même taux d'intérêt s'applique à tous les propriétaires immobiliers alors qu'en cas de conditions brutes, il est permis et conseillé de marchander, ce qui n'est pas du goût de tout le monde. 
  
• Est-ce qu'une majoration de 0,5 à 1 % des taux d'intérêt sera perçue pour une hypothèse en deuxième rang, comme c'est courant dans beaucoup de banques ? 
  
• Faut-il s'acquitter des intérêts hypothécaires tous les trimestres ou tous les semestres ? Dans le deuxième cas, l'argent restera plus longtemps sur votre compte, ce qui peut représenter un allègement minime. Il s'agit toutefois d'un facteur négligeable en période de taux d'intérêt bas, voire négatifs.
  
• À combien s'élève le montant de la garantie ? Pour le même objet, les banques soumettent parfois des offres dont le montant de la garantie diffère. Un taux hypothécaire bas s'appliquant à une valeur hypothécaire assez importante peut donc se révéler plus cher qu'un taux d'intérêt plus élevé s'appliquant à un prêt hypothécaire moins important.  
  
• Le taux d'intérêt s'applique-t-il à une hypothèque qui prend effet tout de suite ou seulement dans quelques semaines ou quelques mois ? 

Attention aux offres alléchantes mais trompeuses 

Abstraction faite de la difficulté de pouvoir comparer des offres de manière pertinente, les offres qui paraissent intéressantes au premier abord ne sont pas toutes vraiment avantageuses. Souvent, les conditions les plus intéressantes ne s'appliquent qu'à une partie de l'hypothèque ou à une partie de l'échéance. C'est pourquoi, les propriétaires immobiliers doivent généralement négocier en dehors de la tranche avantageuse deux autres tranches à d'autres conditions. En fin de compte, le prêt hypothécaire soi-disant intéressant se révèle souvent au moins aussi cher qu'un autre. En effet, à l'échéance de la première tranche, le propriétaire est encore lié à la banque par l'existence des tranches restantes.