Conseils concernant la comparaison d'offres

L'acheteur immobilier qui sollicite des offres de prêts hypothécaires a vite tendance à comparer des pommes avec des poires. Non seulement, il ne s'aperçoit pas des écueils de certaines offres soi-disant intéressantes, mais il ne réalise pas non plus le potentiel d'économie qu'il pourrait réaliser en optant pour la formule de prêt hypothécaire adaptée à son cas.

Il convient d'être particulièrement attentif, en comparant des offres hypothécaires.

(mei) Les temps sont propices pour les propriétaires immobiliers actuels et ceux qui vont le devenir prochainement : comme le marché des prêts hypothécaires constitue pour les banques un placement sûr, elles essayent d'attirer de nouveaux clients en leur proposant des conditions intéressantes, lesquelles ne sont cependant pas toujours à leur avantage, pense Lorenz Heim de VZ VermögensZentrum. Il se montre critique à l'égard de cette évolution : « Les clients sont entraînés dans une discussion sur les marges, qui exige beaucoup de temps et n'apporte finalement pas grand-chose. » Il cite l'exemple typique d'un client qui s'est renseigné auprès de cinq instituts dont les conditions ne différaient finalement que de 0,05 % au maximum. Sur un montant de 500'000 francs, cela représente tout juste 20 francs par mois. Le véritable potentiel d'économie réside selon lui dans le choix de la formule de prêt hypothécaire. « Une comparaison sur dix ans entre 1999 et 2009 montre qu'un prêt hypothécaire à taux fixe a coûté 176'737 francs d'intérêts et une hypothèque Libor 136'790 francs. Cela fait une différence de 333 francs par mois », calcule M. Heim.

Albert Steck, porte-parole de la Banque Migros.

Adapter la charge d'intérêts à la situation du client

Comme le propriétaire immobilier ne sait toujours qu'à posteriori comment le taux d'intérêt a effectivement évolué et quelle formule de prêt hypothécaire aurait été la plus avantageuse, Albert Steck, porte-parole de la Banque Migros, recommande au client d'analyser ses capacités à prendre des risques avant de conclure une hypothèque. « Pour chaque offre, il serait bon de se demander s'il serait possible d'obtenir un taux d'intérêt plus bas en assumant une part de risque plus grande », déclare M. Steck. Il recommande donc aux propriétaires immobiliers de ne pas seulement s'intéresser aux montants des taux hypothécaires, mais aussi d'opter pour un modèle hypothécaire qui tienne compte de leur propre situation : « Si la charge d'intérêts d'une hypothèque à taux Libor est actuellement faible, elle est en revanche très volatile. Tous les propriétaires immobiliers ne sont pas en mesure de supporter une montée en flèche des taux d'intérêt. » De même, les prêts hypothécaires à taux fixe et à long terme comportent un risque dont il est conseillé de tenir compte : s'ils sont résiliés avant terme du fait d'un divorce ou d'un changement d'emploi, les établissements financiers demandent une indemnité de sortie qui transforme rapidement prêt hypothécaire intéressant une affaire coûteuse.

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De la difficulté de comparer des offres

Si vous avez opté pour une formule de prêt hypothécaire et demandé à différents établissements financiers de vous soumettre une offre, vous devrez consacrer un temps considérable à rendre ces offres comparables, car bien souvent elles ne partent pas de la même base ou de la même date de référence :

  • Les conditions indiquées sont-elles nettes ou brutes ? Si les conditions sont nettes, le même taux d'intérêt s'applique à tous les propriétaires immobiliers alors qu'en cas de conditions brutes, il est permis et conseillé de marchander, ce qui n'est pas du goût de tout le monde.
  • La conclusion d'une hypothèse en deuxième rang, autrement dit d'un endettement de 66 à 80 %, fait-elle l'objet d'une majoration de 0,5 à 1 % des taux d'intérêt, comme c'est courant dans beaucoup de banques ?
  • Faut-il s'acquitter des intérêts hypothécaires tous les trimestres ou tous les semestres ? Dans le deuxième cas, l'argent restera plus longtemps sur votre compte, ce qui peut représenter un allègement minime.
  • A combien s'élève le montant de la garantie ? Pour le même objet, les banques soumettent des offres dont le montant de la garantie diffère, comme le montre un sondage publié en août 2009 dans la revue « Stocks ». Un taux hypothécaire bas s’appliquant à une valeur hypothécaire assez importante peut donc se révéler plus cher qu'un taux d'intérêt plus élevé s'appliquant à un prêt hypothécaire moins important.
  • Le taux d'intérêt s'applique-t-il à une hypothèque qui prend effet tout de suite ou seulement dans quelques semaines ou quelques mois ?

Lorenz Heim de VZ VermögensZentrum.

Attention aux offres alléchantes mais trompeuses

Abstraction faite de la difficulté de pouvoir comparer différentes offres de manière pertinente, les offres qui paraissent intéressantes au premier abord ne sont pas toutes vraiment avantageuses. « Bien souvent, les conditions les plus intéressantes ne s'appliquent qu'à une partie de l'hypothèque ou à une partie de l'échéance », prévient M. Heim. C'est pourquoi les propriétaires immobiliers doivent négocier généralement en dehors de la tranche avantageuse deux autres tranches à d'autres conditions. En fin de compte, le prêt hypothécaire soi-disant intéressant se révèle souvent au moins aussi cher qu'un autre. En effet, à l'échéance de la première tranche, le propriétaire est encore lié à la banque par l'existence des tranches restantes. « Avant de souscrire un prêt hypothécaire, il est préférable de vérifier la politique d'un établissement financier en matière de conditions de financement », recommande M. Steck.

Somme toute, il est conseillé de passer au crible votre futur partenaire. M. Steck conseille en particulier de vérifier sa solidité au cours des 5 à 10 dernières années. M. Heim attire aussi l'attention sur les attentes de la banque : « Soyez vigilent si elle vous oblige en contrepartie à ouvrir un compte épargne qui rapporte peu ou à investir dans un produit du 3e pilier ». Il recommande de donner la préférence aux banques qui proposent une vaste gamme de produits et un rapport coût-bénéfice manifestement favorable.

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