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Il n'existe aucune hypothèque idéale dans tous les cas. La solution optimale tient compte de la situation personnelle, de la marge de manœuvre financière, de la propension au risque et des objectifs du preneur de crédit, tout comme des perspectives sur le marché des capitaux ou monétaire. Un bon conseil vaut donc son pesant d'or.
(rh) En Suisse, il existe en principe trois types d'hypothèques : l'hypothèque à taux fixe, l'hypothèque à taux variable et l'hypothèque du marché monétaire. Les autres modèles d'hypothèques échelonnées, combinées ou mixtes se basent là-dessus. Toutes les hypothèques, indépendamment du modèle, présentent des similitudes :
Les Suisses apprécient la sécurité. C’est pourquoi, jusqu’en 2022, quatre preneurs de crédit sur cinq souscrivaient une hypothèque à taux fixe. Depuis que les taux ont à nouveau augmenté, cette propension s’est réduite de près de moitié, car davantage de débiteurs optent pour une hypothèque du marché monétaire. La durée et le taux d’intérêt des hypothèques à taux fixe sont définis lors de la souscription du contrat. Les hypothèques à taux fixe sont judicieuses pour les preneurs de crédit qui s'attendent à une hausse des taux ou qui souhaitent se prémunir contre les surprises indésirables afin de pouvoir établir un budget au franc et au centime près. Inconvénient : ils ne profitent pas en cas de baisse des taux et paient le taux convenu jusqu'à la fin du contrat.
Les inconvénients ou risques ne peuvent pas être entièrement exclus, mais minimisés.
Il y a 20 ans, l'hypothèque à taux variable était encore la forme d'hypothèque la plus fréquemment souscrite, tandis qu'aujourd'hui, sa part de marché est devenue très faible. Le taux d'intérêt est adapté aux évolutions du marché des capitaux mais aménagé par les banques de manière plus ou moins arbitraire. L’hypothèque à taux variable se conclut généralement sans durée fixe et comporte un délai de résiliation de trois ou six mois, ce qui en fait une solution judicieuse pour les preneurs de crédit souhaitant conserver une certaine flexibilité en vue d’une vente ultérieure ou d’un amortissement plus conséquent.
Vous vous attendez à une stagnation, voire une baisse des taux d’intérêt ? Vous voulez vendre votre maison dans un avenir proche ? Dans ce cas, il vaut la peine de prendre en considération l’hypothèque à taux variable, malgré ses inconvénients. Deux conseils si vous optez pour cette solution :
Fin 2021, le Swiss Average Rate Overnight, ou Saron, a remplacé le Libor en tant que taux d’intérêt de référence suisse pour les hypothèques du marché monétaire. Le Saron est un taux d’intérêt moyen pondéré en fonction du volume. Il est calculé sur la base de plus de 100 transactions et de prix d’achat et de vente fermes après la clôture du négoce. Il est publié une fois par jour.
Contrairement au Libor, le Saron est un taux monétaire quotidien valable au jour le jour. Pour que les débiteurs hypothécaires n’aient pas à payer des intérêts chaque jour, SIX Group calcule le Compounded Saron sur la moyenne des taux Saron actualisés quotidiennement comme taux d’intérêt de référence pour les hypothèques indexées sur le marché monétaire. Le Compounded Saron étant calculé rétroactivement, le taux d’intérêt d’une hypothèque du marché monétaire n’est fixé que l’avant-dernier jour de la période d’intérêt. Au taux d’intérêt, s’ajoute une marge individuelle définie en amont, en fonction de la solvabilité du client. Elle varie entre 0,6 et 1,3 %. Si par exemple le Saron clôture à 1,5 % et que la marge de solvabilité du client est fixée à 1,2 %, l’hypothèque Saron coûtera 2,7 %.
Le financement d'un logement en propriété est l'une des décisions les plus importantes de votre vie, qui aura des conséquences financières majeures. Mieux vous vous préparerez à l'entretien avec la banque, meilleure sera votre position pour les négociations. Rassemblez tous les documents relatifs à la propriété et tous les documents qui résument votre situation financière. Réfléchissez si vous voulez nantir la propriété jusqu'à 80 % – si vous n'avez besoin que de 65 % de fonds propres, une hypothèque en 1er rang est suffisante. Elle vous coûtera moins cher car le risque est plus faible. Si vous apportez d'autres garanties, comme des titres ou des fonds de prévoyance, vous pouvez négocier les taux plus facilement. Réfléchissez au modèle hypothécaire qui vous convient le mieux et notez toutes les questions que vous voulez poser à votre conseiller. Le temps que vous consacrez à la préparation de l'entretien est du temps bien investi.
Vous n'économiserez pas d'intérêts à long terme avec le fournisseur le moins cher, mais avec la bonne combinaison de types d'hypothèques. Souvent, les banques émettent des recommandations qui vont davantage dans leur sens que dans celui du client – ce n'est donc pas un hasard si la proportion des prêts hypothécaires à moyen terme à taux fixe est élevée, bien qu'il s'agisse de façon avérée de la forme de prêt hypothécaire la plus coûteuse sur plusieurs décennies. Examinez bien les recommandations de votre conseiller bancaire et sollicitez une seconde opinion indépendante.
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