Avantages et désavantages de l'hypothèque variable

Quand les taux d'intérêt sont bas, beaucoup de propriétaires fonciers aiment conclure des hypothèques fixes à long terme. Néanmoins, ils auraient aussi de bonnes raisons de ne pas s'engager et de conclure des hypothèques à taux variable.

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(rh) Il y a 20 ans, la plupart des hypothèques conclues en Suisse étaient à taux variable. En cette période de taux d'intérêt bas, le Suisse moyen préfère s'engager pour une période déterminée afin de s'assurer aussi longtemps que possible des taux historiquement bas – qui sont en ce moment inférieurs à 2 % jusqu'à dix ans pour toutes les échéances. Malgré tout, les hypothèques à taux variable sont encore très populaires. Pourquoi ? Quels sont leurs principaux avantages et inconvénients et à quels clients s'adressent-elles ?

Les principaux avantages

Les propriétaires fonciers qui ont conclu une hypothèque à taux variable et non à taux fixe profitent de la baisse des taux d'intérêt sur le marché monétaire et le marché des capitaux. Par ailleurs, ils sont flexibles puisque l'hypothèque à taux variable a une durée illimitée, est résiliable à tout moment, une fois les durées convenues écoulées, et peut être convertie en une hypothèque à taux fixe. C'est un fait qui a son importance lorsqu'il y a un revirement de tendance du côté des taux d'intérêt et que l'emprunteur s'attend à une hausse de ces derniers.

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Les principaux inconvénients

Les banques révisent les taux d'intérêt des hypothèques variables en fonction des fluctuations du marché monétaire et du marché des capitaux. Aussi bien à la baisse qu'à la hausse ! Le propriétaire foncier doit observer les marchés pour ne pas être surpris par une montée des taux d'intérêt. Cela peut aller vite. Prenons un exemple : dans les années 90, les taux hypothécaires ont doublé en quelques mois, ce qui a obligé beaucoup de Britanniques à brader leur maison ou leur appartement, entraînant l'effondrement du marché de l'immobilier britannique. De plus, les hypothèques variables sont plus chères que les fixes. En phases de taux d'intérêt bas, le supplément à payer est assez important. Chez un grand nombre de banques, le taux d'intérêt des hypothèques variables est le double de celui des hypothèques fixes conclues sur deux ou trois ans. Même les hypothèques à taux fixe sont plus avantageuses que les hypothèques variables.

Un conseil : calculez avec prudence

Vous vous attendez – ou votre conseiller bancaire s'attend-il – à une stagnation, voire une baisse des taux d'intérêt ? Vous voulez vendre votre maison ou appartement dans un avenir proche ? Dans ce cas, l'hypothèque à taux variable, malgré ses inconvénients, est ce qu'il vous faut. Deux conseils si vous optez pour cette solution :

  1. Calculez avec prudence votre capacité financière en tablant sur 5 % du montant de votre emprunt plutôt que sur le montant des taux hypothécaires actuellement très bas. N'oubliez pas de rajouter 1 % du prix d'achat au titre des frais accessoires et 1 % au titre de l'amortissement. Cela vous laisse plus de marge au cas où les taux d'intérêt viendraient à monter et vous permet de ne pas réagir en catastrophe parce que vous vous heurtez à vos limites financières. La charge ne doit pas représenter plus d'un tiers de votre revenu brut annuel.
  2. Renseignez-vous à intervalles réguliers dans les médias ou chez votre conseiller bancaire sur l'évolution du marché monétaire et des marchés de capitaux. Dès que les taux d'intérêt commencent à monter, vous résiliez l'hypothèque variable pour la prochaine date possible et souscrivez une hypothèque à taux fixe.

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