Modèles hypothécaires expliqués succinctement

L'hypothèque qui convient à tous, n'existe pas. Une solution optimale prend en compte la marge financière, la capacité au risque et les souhaits de l'emprunteur ainsi que les prévisions pour le marché des capitaux, respectivement pour le marché financier. Un bon conseil vaut ainsi son pesant d'or.

Il n'existe pas d'hypothèque convenant à tous. Une solution optimale prend en compte la marge financière, la capacité au risque et les souhaits de l'emprunteur ainsi que les prévisions du marché des capitaux, respectivement du marché financier.
Il n'existe pas d'hypothèque convenant à tous. Une solution optimale prend en compte la marge financière, la capacité au risque et les souhaits de l'emprunteur ainsi que les prévisions du marché des capitaux, respectivement du marché financier.

(rh) En Suisse, il existe en principe trois genres d'hypothèques : l'hypothèque fixe, l'hypothèque variable et l'hypothèque marché monétaire (également appelée hypothèque Libor). Les autres modèles tels que les hypothèques graduelles, combinées et mixtes sont peu demandées. Toutes les hypothèques sont semblables en certains points, indépendamment du modèle :

  • Les prestataires examinent la qualité de l'objet et la solvabilité de l'emprunteur.
  • Les emprunteurs doivent apporter au moins 20 % de fonds propres.
  • Les prestataires grèvent un objet jusqu'à 80 % de sa valeur marchande; jusqu'à 65 % en tant qu'hypothèque en 1re rang ; au-delà, en tant qu'hypothèque en 2e rang, qui doit être amortie.

Hypothèque fixe

Les Suisses aiment la sécurité. C'est pourquoi quatre emprunteurs sur cinq concluent une hypothèque fixe. La durée et le taux d'intérêt sont déterminés au moment de la conclusion du contrat. Les durées allant d'une année à dix ans sont courantes ; des durées moyennes de quatre à six ans sont les plus fréquentes. Les hypothèques fixes conviennent aux emprunteurs qui s'attendent à une progression des taux ou qui désirent se protéger de toute mauvaise surprise, pour qu'ils puissent établir leur budget au franc près. Inconvénient : ils ne profitent pas des intérêts à la baisse et paient jusqu'à l'échéance du contrat le taux fixé.

Hypothèque variable

La part d'hypothèques variables a progressé. Ceci était dû aux intérêts – le taux d'intérêt des hypothèques variables est adapté au marché des capitaux, ce qui les rend attrayantes en périodes d'intérêts à la baisse. En règle générale, elles sont conclues sans durée fixe, moyennant un délai de résiliation de six mois. Les hypothèques variables conviennent aux emprunteurs qui s'attendent à des intérêts constants ou à la baisse et restent dans l'expectative pour voir comment les intérêts vont se développer ou qui demeurent de préférence flexibles, car ils veulent vendre l'objet concerné. Inconvénient : les emprunteurs doivent observer le marché des capitaux, afin de pouvoir réagir dès que la tendance en matière d'intérêt change et que les taux recommencent à progresser.

Hypothèque monétaire (Hypothèque Libor)

L'intérêt s'oriente sur le taux de référence de l'euro, le Libor (pour « London Interbank Offered Rate). Les prestataires y ajoutent une marge, qui dépend de la solvabilité de l'emprunteur. L'hypothèque monétaire est conclue avec une durée déterminée, son intérêt est adapté périodiquement. Ainsi son intérêt est conforme au marché – et varie fortement. Celui qui désire s'en préserver s'assure. Certains prestataires l'exigent même. Lorsqu'un intérêt minimal est défini, la prime correspondante se réduit.

Les hypothèques monétaires s'adressent aux emprunteurs qui s'attendent à des intérêts à la baisse, mais qui peuvent faire face à des intérêts plus élevés.Inconvénient : la prime renchérit l'hypothèque et l'on ne peut pas profiter si l'intérêt s'abaisse au-delà de l'intérêt minimal (éventuellement) défini.

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En savoir plus

Comment obtenir une hypothèque

Avant que vous ne vous entreteniez avec votre conseiller, vous devez répondre pour vous à deux questions. Premièrement, ai-je assez de capital propre ? Règle générale : vous avez besoin de 20 % de fonds propres. Deuxièmement, puis-je me permettre d'acquérir un logement en propriété ? Règle générale : intérêts, amortissement, entretien et charges accessoires ne doivent pas dépasser 35 % de votre salaire brut.

Lorsque vous avez répondu par l'affirmative à ces deux questions, préparez consciencieusement votre entretien. Mieux vous êtes préparé, plus forte sera votre position de négociation. Demandez des offres aux banques, assurances et caisses de pension. Rassemblez tous les documents relatifs à l'objet en question, ainsi que tous ceux ayant trait à votre situation financière. Réfléchissez si vous souhaitez grever l'objet jusqu'à 80 % – si vous n'avez besoin que de 65 %, une hypothèque de premier rang, moins coûteuse car le risque est plus bas, suffit. Si vous apportez encore d'autres garanties, telles que des titres ou des fonds de prévoyance, vous pourrez encore mieux négocier l'intérêt.

Bon à savoir : les intérêts sont négociables

Tous les prestataires publient les conditions d'intérêt actuelles pour leurs modèles d'hypothèques. Elles sont applicables aux bâtiments d'habitation de premier ordre et aux emprunteurs dotés d'une solvabilité irréfutable. Ces chiffres ne sont pourtant pas immuables et ne servent que de valeur indicative. Les prestataires offrent dans quatre cas sur cinq un taux d'intérêt plus bas. C'est pourquoi cela vaut la peine de demander des offres pour chaque nouvelle hypothèque ou rachat, de les comparer et de négocier.

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