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Tout ce que vous devez savoir sur les hypothèques

Il n'existe aucune hypothèque idéale dans tous les cas. La solution adéquate tient compte de la marge de manœuvre financière, de la propension au risque et des souhaits du preneur de crédit, tout comme des perspectives sur le marché des capitaux ou monétaire. Un bon conseil vaut donc son pesant d'or.

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En Suisse, il existe en principe trois types d'hypothèques : l'hypothèque à taux fixe, l'hypothèque à taux variable et l'hypothèque du marché monétaire.

(rh) En Suisse, il existe en principe trois types d'hypothèques : l'hypothèque à taux fixe, l'hypothèque à taux variable et l'hypothèque du marché monétaire. Les autres modèles d'hypothèques échelonnées, combinées ou mixtes se basent là-dessus. Toutes les hypothèques, indépendamment du modèle, présentent des similitudes :

  • Les prestataires vérifient non seulement la solvabilité de l'objet, mais aussi celle du preneur de crédit.

  • Les preneurs de crédit doivent en général apporter au moins 20 % de fonds propres.

  • Les prestataires grèvent un objet en principe jusqu'à 80 % de la valeur vénale ; jusqu'à 65 % sous forme d'hypothèque en 1er rang, le solde comme hypothèque en 2e rang, qui doit être amortie.

L'hypothèque fixe

Les Suisses apprécient la sécurité. Aussi quatre preneurs de crédit sur cinq concluent une hypothèque à taux fixe. La durée et le taux d'intérêt sont déterminés au moment de la conclusion du contrat. Les durées vont généralement d’une année à dix ans (dans certaines circonstances des durées allant jusqu'à vingt ans sont même possibles), mais des durées moyennes de quatre à six ans sont les plus fréquentes. Les hypothèques à taux fixe sont judicieuses pour les preneurs de crédit qui s'attendent à une hausse des taux ou qui souhaitent se prémunir contre les surprises indésirables afin de pouvoir établir un budget au franc et au centime près. Inconvénient : ils ne profitent pas en cas de baisse des taux et paient le taux convenu jusqu'à la fin du contrat.

Les principaux avantages de l'hypothèque à taux fixe

  • Le débiteur hypothécaire sait au moment de conclure le contrat à combien s'élèveront les frais de financement et quel sera le montant de la charge mensuelle. Cela lui permet de planifier et de faire son budget de manière plus sûre. Un argument de taille pour beaucoup de Suissesses et Suisses.

  • Les débiteurs hypothécaires qui partent du principe que les taux d'intérêt sur le marché de l'argent et des capitaux augmenteront profitent des taux bas en concluant une hypothèque fixe. Cela est aussi un argument pour beaucoup de clients – l'hypothèque fixe est une assurance contre la hausse des taux d'intérêt.

Les principaux inconvénients de l'hypothèque à taux fixe

  • Le débiteur hypothécaire doit conclure une nouvelle hypothèque lorsque l'hypothèque fixe arrive à échéance. En cas de hausse des intérêts pendant la durée de son hypothèque fixe, la charge d'intérêts augmente et remet éventuellement en question le calcul de la capacité financière.

  • Les débiteurs hypothécaires qui veulent résilier une hypothèque fixe ou la convertir en hypothèque variable doivent s'attendre à payer des taux de pénalisation ou des frais. Quelques banques excluent par principe la résiliation anticipée de leurs contrats de crédit.

Les inconvénients ou risques ne peuvent pas être entièrement exclus, mais minimisés.

  • Jouez la prudence si vous financez un logement en propriété, car vous pourrez suivre avec sérénité les fluctuations du taux d'intérêt. Ne calculez pas la capacité financière sur la base des taux d'intérêt bas actuels, mais sur la base de 5 % du montant de l'emprunt plus un pour cent du prix d’achat pour les frais accessoires et un pour cent pour l'amortissement. La somme ne devrait pas dépasser un tiers de votre revenu annuel brut.

  • Découpez le montant du crédit en tranches et échelonnez les échéances. Cela vous rend un peu plus indépendant des fluctuations du taux d'intérêt qu'avec une seule hypothèque fixe et votre budget sera plus sûr qu'avec une hypothèque variable. En outre, vous minimisez le risque de devoir conclure un nouveau crédit en période de taux d'intérêt élevé.

L'hypothèque à taux variable

Il y a 20 ans, l'hypothèque à taux variable était encore la forme d'hypothèque la plus fréquemment souscrite, tandis qu'aujourd'hui, sa part de marché est devenue très faible. Le taux d'intérêt est adapté aux évolutions du marché des capitaux mais aménagé par les banques de manière plus ou moins arbitraire. L'hypothèque à taux variable se conclut généralement sans durée fixe et comporte un délai de résiliation de trois ou six mois, aussi est-elle judicieuse pour les preneurs de crédit souhaitant conserver une certaine flexibilité en vue d'une éventuelle vente ou d'un amortissement plus conséquent.

Les principaux avantages de l'hypothèque à taux variable

  • Les propriétaires fonciers qui ont conclu une hypothèque à taux variable et non à taux fixe profitent de la baisse des taux d'intérêt sur le marché monétaire et le marché des capitaux. Par ailleurs, ils sont flexibles puisque l'hypothèque à taux variable a une durée illimitée, est résiliable à tout moment, une fois les durées convenues écoulées, et peut être convertie en une hypothèque à taux fixe. C'est un fait qui a son importance lorsqu'il y a un revirement de tendance du côté des taux d'intérêt et que l'emprunteur s'attend à une hausse de ces derniers.

Les principaux inconvénients de l'hypothèque à taux variable

  • Les banques révisent les taux d'intérêt des hypothèques variables en fonction des fluctuations du marché monétaire et du marché des capitaux. Aussi bien à la baisse qu'à la hausse ! Le propriétaire foncier doit observer les marchés pour ne pas être surpris par une montée des taux d'intérêt. Cela peut aller vite. Un exemple : dans les années 90, les taux hypothécaires ont doublé en quelques mois, ce qui a obligé beaucoup de Britanniques à brader leur maison ou leur appartement. De plus, les hypothèques variables sont plus chères que les fixes. En phases de taux d'intérêt bas, le supplément à payer est assez important. Chez un grand nombre de banques, le taux d'intérêt des hypothèques variables est le double de celui des hypothèques fixes conclues sur deux ou trois ans. Même les hypothèques à taux fixe sur dix ans sont plus avantageuses que les hypothèques variables.

Calculer correctement l'hypothèque à taux variable

Vous vous attendez à une stagnation voire une baisse des taux d'intérêt ? Vous voulez vendre votre maison ou appartement dans un avenir proche. Dans ce cas, l'hypothèque à taux variable, malgré ses inconvénients, est ce qu'il vous faut. Deux conseils si vous optez pour cette solution :

  • Calculez avec prudence votre capacité financière en tablant sur 5 % du montant du crédit et pas sur le montant des taux hypothécaires actuellement très bas. N'oubliez pas de rajouter 1 % du prix d'achat au titre des frais accessoires et 1 % au titre de l'amortissement. Cela vous laisse plus de marge au cas où les taux d'intérêt viendraient à monter et vous permet de ne pas réagir en catastrophe parce que vous vous heurtez à vos limites financières. La charge ne doit pas représenter plus d'un tiers de votre revenu brut annuel.

  • Renseignez-vous à intervalles réguliers dans les médias ou auprès de votre conseiller bancaire sur l'évolution du marché monétaire et des marchés de capitaux. Dès que les taux d'intérêt commencent à monter, vous résiliez l'hypothèque variable pour la prochaine date possible et souscrivez une hypothèque à taux fixe.

L'hypothèque du marché financier

Tandis que l'hypothèque à taux variable a perdu des parts de marché, l'hypothèque monétaire s'est toujours davantage établie ces dernières années. Le taux d'intérêt du client se compose du taux de référence européen, le LIBOR (London Interbank Offered Rate) ainsi que d'une marge individuelle. Généralement l'hypothèque monétaire est conclue pour une durée fixe. Pendant cette période, la marge précitée reste en principe inchangée. Toutefois le LIBOR s'adapte périodiquement, sur une base définie (en général 1, 3, 6 ou 12 mois). Le taux d'intérêt est donc toujours conforme au marché, mais peut fortement varier. Différentes variantes de sécurisation permettent de ne pas être totalement exposé à ces fluctuations. Une des possibilités serait de passer à une hypothèque à taux fixe pendant la durée de vie, l'autre serait de fixer un taux plafond. Comme pour une assurance, le client s'acquitte d'une prime en fonction du taux plafond. L'hypothèque monétaire est adaptée aux personnes qui souhaitent profiter des taux d'intérêt bas actuels et qui ont les moyens financiers de supporter les fluctuations vers le haut.

Les principaux avantages de l'hypothèque monétaire

  • Le taux hypothécaire s'oriente au marché monétaire, les intérêts sont transparents et conformes au marché.

  • Le Libor se prête bien aux financements à court terme. C'est pourquoi en général les taux d'intérêt pour les hypothèques monétaires sont plus bas que ceux des hypothèques à taux variable ou fixes.

  • Au cours des dix dernières années, les hypothèques monétaires étaient plus avantageuses que celles à taux variable ou fixe.

Les principaux inconvénients des hypothèques monétaires

  • Pas de lumière sans ombre. Les taux peuvent fortement varier. Aussi bien à la baisse qu'à la hausse. Cependant vous pouvez minimiser le risque lié aux taux. Pratiquement toutes les banques proposent deux variantes d'hypothèques monétaires : avec ou sans Cap. Le Cap est la limite supérieure d'intérêt qui ne peut pas être dépassée pendant toute la durée de vie de l'hypothèque. À l'instar d'une assurance, cette sécurité coûte quelque chose. La prime est en général due au début de la durée de vie. Plus la durée est brève, moins le Cap est intéressant, car la politique monétaire de la Banque Nationale Suisse est stable et les importantes variations à court terme sont rares.

Les hypothèques du marché monétaire conviennent aux propriétaires qui souhaitent bénéficier de taux d'intérêt conformes au marché et aptes à faire face à d'éventuelles fluctuations des taux d'intérêt à la hausse. Si vous voulez ou avez besoin de jouer la sécurité, associez une hypothèque du marché monétaire avec Cap à une hypothèque à taux fixe. Dans un environnement de taux d'intérêt normal, cela coûte plus cher qu'une hypothèque du marché monétaire, mais pas autant qu'une pure hypothèque à taux variable ou fixe – un compromis probablement rentable pour la plupart des propriétaires de maison.

Prémunissez votre investissement judicieusement

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Quiconque place toute sa fortune dans une maison devrait soigneusement prémunir ces investissements par une assurance contre des séismes.

En savoir plus

Préparez-vous à votre entretien avec votre conseiller bancaire

Le financement d'un logement en propriété est l'une des décisions les plus importantes de votre vie, qui aura des conséquences financières majeures. Mieux vous vous préparerez à l'entretien avec la banque, meilleure sera votre position pour les négociations. Rassemblez tous les documents relatifs à la propriété et tous les documents qui résument votre situation financière. Réfléchissez si vous voulez nantir la propriété jusqu'à 80 % – si vous n'avez besoin que de 65 % de fonds propres, une hypothèque en 1er rang est suffisante. Elle vous coûtera moins cher car le risque est plus faible. Si vous apportez d'autres garanties, comme des titres ou des fonds de prévoyance, vous pouvez négocier les taux plus facilement. Réfléchissez au modèle hypothécaire qui vous convient le mieux et notez toutes les questions que vous voulez poser à votre conseiller. Le temps que vous consacrez à la préparation de l'entretien est du temps bien investi.

Conseil : une stratégie judicieuse vous permettra d'économiser de l'argent.

Vous n'économiserez pas d'intérêts à long terme avec le fournisseur le moins cher, mais avec la bonne combinaison de types d'hypothèques. Souvent, les banques émettent des recommandations qui vont davantage dans leur sens que dans celui du client – ce n'est donc pas un hasard si la proportion des prêts hypothécaires à moyen terme à taux fixe est élevée, bien qu'il s'agisse de façon avérée de la forme de prêt hypothécaire la plus coûteuse sur plusieurs décennies. Examinez bien les recommandations de votre conseiller bancaire et sollicitez une seconde opinion indépendante.

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