Combien coûte la résiliation anticipée d'une hypothèque à taux fixe ?

Les Suisses ont toujours tendance à choisir les hypothèques à taux fixe pour le financement de leur logement en propriété. D’une part, parce qu’ils aiment budgéter précisément, au franc et au centime près et d’autre part, parce que les taux hypothécaires sont encore relativement bas, même après les hausses de taux en 2022. Des hypothèques à taux fixe d’une durée de cinq ans sont actuellement obtenables à partir de 0,76 % et de 1,17 % avec une durée de dix ans (état au 21 février 2022). Il est donc judicieux de garantir la faible charge d’intérêts à long terme. Mais que se passe-t-il si, par exemple, vous changez de lieu de travail, vous vous retrouvez au chômage ou si vous divorcez et devez vendre votre maison ou votre appartement avant l'échéance de l'hypothèque ?

La banque veut être indemnisée

Vous n'avez à vous soucier de rien si le nouveau propriétaire est prêt à reprendre l'hypothèque à taux fixe et votre banque l'accepte. Ou si vous vendez votre maison, achetez un appartement au même moment, transférez l'hypothèque et votre banque y consent. Dans tous les autres cas, vous devrez négocier avec la banque. Généralement, elle exigera une pénalité pour remboursement anticipé. Le montant de cette indemnité dépend de trois facteurs :

• Taux d'intérêt sur votre hypothèque à taux fixe (p. ex., 2 % pour dix ans)
  
• Taux d'intérêt actuel pour le réinvestissement
  
• Durée résiduelle de votre hypothèque à taux fixe (p. ex. cinq ans)

Calcul de la pénalité pour résiliation anticipée

Si le taux d’intérêt pour le réinvestissement du montant de l’hypothèque est inférieur au taux d’intérêt de votre hypothèque fixe, vous devez indemniser la banque pour la perte d’intérêts. Admettons que le taux de placement est de 1 %, la perte d’intérêts s’élève à 1 % par année. Pour une hypothèque de CHF 500 000.– avec une durée résiduelle de 5 ans, cela correspond à CHF 25 000.–. Si le taux de placement est supérieur au taux hypothécaire, la banque réalise un gain d’intérêts, qui n’est toutefois que rarement répercuté. Admettons que la banque puisse placer ce montant à 2,50 % par an, elle obtiendrait alors CHF 12 500 francs d’intérêts en 5 ans. Certaines banques incluent également une marge de risque, ce qui n’est toutefois pas justifié, puisqu’il n’y a plus de risque après remboursement. Par conséquent, demandez un calcul détaillé de la banque.

Économie d'impôt grâce à la pénalité pour résiliation anticipée

Bon à savoir : dans votre déclaration d'impôts, vous pouvez déduire de votre revenu imposable jusqu'à 50 000 francs par an les intérêts sur les dettes et les pénalités pour résiliation anticipée. Si l'indemnité que vous devez verser est nettement supérieure, il peut s'avérer utile d'en parler préalablement à l'administration fiscale et d'obtenir une décision fiscale anticipée contraignante (Tax Ruling). Si vous résiliez prématurément l’hypothèque parce que vous vendez la maison ou l’appartement, vous pouvez faire valoir la pénalité de remboursement anticipé en tant que coûts d’investissement pour l’impôt sur les gains immobiliers. Cela vous permettra de réduire le bénéfice de la vente imposable.

Questions fréquentes