Vente immobilière : que faire de l'hypothèque en cours ?

(rh) Même si vous avez construit vous-même votre maison : un jour ou l’autre, les besoins et la situation des personnes qui y vivent évoluent. Une jeune famille peut devoir déménager pour des raisons professionnelles, un couple de personnes âgées peut souhaiter échanger sa grande maison contre un appartement plus petit, une fois les enfants hors du nid. Le cas échéant, il existe des solutions lorsqu'une hypothèque à taux fixe est encore au cours au moment de la vente. Elles ne sont certes pas gratuites, en revanche, vous profitez longtemps d’intérêts fixes et de la sécurité de votre budget si vous conservez malgré tout votre logement en propriété.

Variante 1 : transférer l'hypothèque sur le nouvel objet

Si vous vendez votre maison ou votre appartement pour acheter un nouvel objet ailleurs, vous pouvez en général transférer l'hypothèque.

Variante 2 : transférer l'hypothèque au nouvel acheteur

Plus un acheteur est intéressé par un objet, plus vous aurez de chances de le motiver à reprendre l'hypothèque en cours. Si la banque donne son aval, cette solution est souvent intéressante pour les deux parties : le vendeur ne paie aucune pénalité de résiliation anticipée et l'acheteur obtient une hypothèque, peut-être même meilleur marché que s'il devait en conclure une nouvelle. Surtout si, comme l’année dernière, les intérêts ont fortement augmenté.

Si les taux d'intérêt actuels sont plus bas que celui de l'hypothèque à taux fixe que vous souhaitez transférer, en tant que vendeur, vous indemnisez équitablement l'acheteur pour ses dépenses supplémentaires (voir variante 3). Si les intérêts du marché sont supérieurs, l'acheteur réalise un gain, autrement dit un bonus, que vous pouvez mettre à profit dans vos négociations.

Variante 3 : résilier l'hypothèque de manière anticipée

Si ni la variante 1, ni la variante 2 n'entrent en ligne de compte, la plupart des banques vous permettent de résilier votre hypothèque à taux fixe au moment de la vente de l'objet. Important : là également, des délais de résiliation s'appliquent dans de nombreux cas. Lorsqu'une hypothèque à taux fixe est résiliée de manière anticipée, la banque place l'argent ailleurs pour le reste de la durée de l'hypothèque. Si le revenu du placement pour le reste de la durée de l'hypothèque est plus faible que le taux d'intérêt hypothécaire convenu, vous devez indemniser la perte. Si, au contraire, l'argent peut être placé à de meilleures conditions, vous percevez en général une indemnité de dissolution. À l’heure actuelle, la banque peut sans doute placer le montant à un taux d’intérêt plus élevé, et devrait par conséquent vous indemniser financièrement. Consultez suffisamment tôt votre conseiller bancaire afin de trouver une solution commune.

Autre possibilité : option sur taux d'intérêt sur hypothèque Saron

Si vous avez conclu une hypothèque Saron, vous pouvez la sécuriser à long terme au moyen d’une option sur taux d’intérêt. Cette solution, d'apparence compliquée, n'est autre qu'une assurance contre les taux élevés. Moyennant une prime unique, vous obtenez une garantie que le taux n'augmente pas au-delà d'un pourcentage défini pendant la durée de l'hypothèque. Cette forme de sécurisation vous permet de vendre à tout moment votre logement en propriété, en vous départissant de l'hypothèque sans coûts de dissolution élevés. Au contraire : si les intérêts ont augmenté, vous obtiendrez peut-être même un remboursement. L’intérêt pour l’hypothèque Saron dépend directement du taux d’intérêt de référence de la BNS, que cette dernière a augmenté plusieurs fois depuis la mi-2022. 

Questions fréquentes