Prolonger une hypothèque avant qu’elle ne soit arrivée à terme : est-ce que cela en vaut la peine ?

Si vous vous attendez à une hausse des taux hypothécaires, vous pouvez prolonger votre hypothèque « forward ». Selon l'anticipation de votre prolongement, il vous faudra payer une prime, le supplément pour accord anticipé ou « forward », comme pour une assurance.

Si vous souhaitez vous assurer contre une hausse des taux hypothécaires, vous pouvez anticiper le renouvellement de votre hypothèque.
Si vous souhaitez vous assurer contre une hausse des taux hypothécaires, vous pouvez anticiper le renouvellement de votre hypothèque.

(rh) Selon un comparateur Internet, une hypothèque à taux fixe sur une durée de dix ans coûte, selon la banque, entre 1,22 et 2,03 pour cent par an (jour de référence : 19 septembre 2017). Les taux ne sont plus aussi bas qu'auparavant, mais ils sont encore extrêmement favorables d'un point de vue historique. La volatilité, c'est-à-dire les fluctuations affichées vers le haut et vers le bas, a augmenté au cours des dernières semaines. De plus en plus d’experts partent du principe que les taux hypothécaires vont augmenter en Suisse. Que pouvez-vous faire si vous pensez que c'est le bon moment pour prolonger votre hypothèque, mais que cette dernière n'arrive à échéance que dans deux ans ?

Anticiper de jusqu'à 24 mois le renouvellement

Si vous souhaitez vous assurer contre une hausse des taux hypothécaires, vous pouvez anticiper le renouvellement de votre hypothèque. Comme pour une opération à terme, vous fixez aujourd'hui déjà le prix (taux d'intérêt pour une hypothèque, respectivement cours de change pour les monnaies étrangères) bien que l'opération ne se fasse que dans le futur. Vous pouvez vous assurer ainsi le taux d'intérêt actuel, indépendamment du montant haut ou bas des taux d'intérêts hypothécaires qui auront cours le jour de l'échéance de votre hypothèque. La plupart des banques proposent une prolongation sans pénalité pendant la période normale de prolongation, c'est-à-dire jusqu'à six mois avant l'échéance.

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Quiconque place toute sa fortune dans une maison devrait soigneusement prémunir ces investissements par une assurance contre des séismes.

En savoir plus

La sécurité du taux hypothécaire a son prix

Si vous souhaitez vous assurer contre une hausse plus de six mois avant l'échéance, il vous faudra payer une pénalité, le supplément « forward ». Celle-ci varie en fonction du moment (entre six et au maximum 24 mois avant l'échéance) que vous choisirez pour votre prolongation et de la banque. Elle oscille entre 0,05 et 0,2 point de pourcentage par an. La pénalité est ajoutée au taux hypothécaire et donne comme résultat le taux d'intérêt effectif qu'il vous faudra verser. Un exemple :

Taux d'intérêt actuel pour une hypothèque à taux fixe sur une durée de dix ans 1,5 pour cent
Supplément forward pour douze mois + 0,10 pour cent
Taux d'intérêt effectif 1,60 pour cent

Dans cet exemple, vous paieriez une pénalité de 400 francs par an en cas d'anticipation du renouvellement de votre hypothèque à hauteur de 400 000 francs. Cette stratégie est payante si les taux d'intérêt arrivent à 1,61 pour cent ou plus d'ici votre échéance. En revanche, s'ils baissent à 1,30 pour cent, vous paierez pendant dix ans 0,3 point de pourcentage en trop. 

Parlez avec votre banque

Les banques ne publient pas les suppléments « forward ». Si vous désirez calculer si une prolongation anticipée de votre hypothèque est rentable, vous devez demander à votre banque quel est son supplément « forward » actuel. Deux facteurs influencent ce montant :

  • la volatilité : lorsque les taux d'intérêt varient de manière significative, les banques demandent en règle générale un supplément plus élevé et réduisent le délai de prolongation gratuit ;

  • la durée de l'hypothèque : en règle générale, le supplément est plus élevé pour les durées de crédit plus longues que pour celles plus courtes. Si la structure du taux d'intérêt est inversée et que les taux d'intérêt sont plus élevés pour les hypothèques à court terme que pour celles à long terme, il est possible que le supplément demandé pour les courts termes soit plus élevé que pour les longs termes.

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