Propriété et retraite : que faut-il faire ?

(rh) De nombreux propriétaires sur le point de partir à la retraite font leurs calculs sans tenir compte de la banque. Mais cette dernière exige la même viabilité financière avant et après le départ à la retraite. Qu'est-ce que cela signifie, comment s'y préparer et comment ajuster sa stratégie hypothécaire ?

À la retraite, on gagne moins qu’avant. Comment malgré tout garantir votre viabilité financière et adapter votre stratégie hypothécaire ?
À la retraite, on gagne moins qu'avant. Comment malgré tout garantir votre viabilité financière et adapter votre stratégie hypothécaire ?

Les revenus de nombreux retraités baissent de 30 à 40 %. Ceci peut poser des problèmes aux propriétaires car les banques exigent les mêmes capacités financières qu'avant le départ à la retraite : elles se basent (depuis 1994) sur un taux hypothécaire théorique de 5 % et un pourcentage de la valeur du bien pour les frais annexes et d'entretien, les frais de logement ne devant pas dépasser un tiers des revenus. Si vous possédez par exemple une maison valant 500 000 francs et gagée à 80 %, il vous faut 6250 francs de revenus par mois pour que votre banque vous considère comme financièrement viable.

Taux hypothécaire théorique (500 000 x 80 %) x 5 % 20 000 francs
Frais annexes et d'entretien 500 000 francs x 1 % 5 000 francs
Frais annuels de logement   25 000 francs
Frais mensuels de logement 25 000 francs : 12 2 083 francs
Revenu demandé 2 083 francs x 3 6 250 francs

Prémunissez votre investissement judicieusement

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Quiconque place toute sa fortune dans une maison devrait soigneusement prémunir ces investissements par une assurance contre des séismes.

En savoir plus

Revenu et frais de logement équilibrés

Dans la plupart des banques, vous devrez de toute façon amortir (rembourser) votre deuxième hypothèque dès votre départ à la retraite. Et ce indépendamment de vos capacités financières. Si la banque considère que vous gagnez trop peu pour pouvoir vous payer votre maison ou votre appartement, votre conseiller bancaire peut normalement exiger que vous amortissiez votre première hypothèque. Et ce jusqu'à ce que le rapport entre vos revenus et les frais de logement soit conforme aux attentes. Revenons-en à notre exemple du premier paragraphe : si vous percevez 5000 francs par mois de l'AVS et de la caisse de pension, vous devriez amortir 100 000 francs pour que votre viabilité soit établie.

Frais de logement maximum (5000 francs : 3) x 12 20 000 francs
Frais annexes et d'entretien 500 000 francs x 1 % - 5 000 francs
Taux hypothécaire maximum   15 000 francs
Crédit hypothécaire maximum (15 000 francs : 5) x 100 300 000 francs

Amortissement et abaissement de la charge financière

Si vous n'amortissez pas votre hypothèque, la banque peut vous obliger à vendre votre domicile. Indépendamment du fait si c'est le bon moment ou non. Pour éviter ceci, vous pouvez financer le remboursement à l'aide des prestations de capital du 3e ou 2e pilier qui sont versées au moment du départ à la retraite. Ou mieux encore, vous pouvez prendre des mesures au plus tôt. Transférez l'argent économisé grâce aux taux hypothécaires bas sur un compte épargne. Ainsi, vous pouvez amortir votre hypothèque volontairement ou sur demande de la banque au moment de votre départ à la retraite pour baisser votre charge financière. Attention : si vous remboursez trop ou tout, vous gagez votre capital et n'aurez peut-être plus suffisamment de réserves lorsque vous aurez besoin d'argent pour une place en maison de retraite par exemple. De plus, vous ne pourrez plus (ou vous pourrez moins) déduire d'intérêts de votre revenu imposable.

Faut-il modifier sa stratégie hypothécaire ?

Réfléchissez à votre stratégie avant de partir à la retraite et parlez-en à votre conseiller financier. Si vous voulez profiter de votre retraite sans avoir à vous informer des hauts et des bas des marchés financiers, misez plutôt sur des hypothèques fixes. La durée dépend de vos projets. Si vous savez que vous resterez encore longtemps dans votre maison ou que votre fille aimerait la reprendre à votre décès, choisissez des durées plus longues. Si vous envisagez de déménager dans le sud, réduisez la durée. Que la durée soit courte ou longue, il faut dans tous les cas échelonner, c'est-à-dire choisir deux (voire trois) hypothèques avec des durées différentes au lieu d'une seule hypothèque. Bien sûr, avec un peu de chance, vous pouvez économiser quelques francs en misant sur des hypothèques variables ou Libor. Mais sincèrement, la paix de l'esprit ne vaut-elle pas plus ?

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