Choix du modèle hypothécaire ad hoc

Vous avez trouvé la maison de vos rêves et la banque accepte d'avancer le financement. Il ne reste plus qu'à choisir le modèle hypothécaire adéquat. Cette décision n'est pas aussi simple qu'il y paraît au premier abord, car les hypothèques à taux fixe et à taux variable ont chacune leurs inconvénients.

Monsieur et Madame Schweizer souhaitent financer leur logement en propriété avec des hypothèques – à taux variable ou à taux fixe.
Monsieur et Madame Schweizer souhaitent financer leur logement en propriété avec des hypothèques – à taux variable ou à taux fixe.

(rh) Monsieur et Madame Schweizer souhaitent financer leur logement en propriété avec des hypothèques – à taux variable ou à taux fixe. Le choix de tel ou tel modèle dépend beaucoup de la personnalité de l'emprunteur et surtout de son anticipation concernant l'évolution des taux d'intérêt sur le marché monétaire et le marché des capitaux. S'il table sur une hausse des taux et ne veut courir aucun risque, il souscrira une hypothèque à taux fixe ; s'il anticipe au contraire une baisse et souhaite rester flexible, il optera pour l'hypothèque à taux variable. Tant que les taux évoluent comme prévu, tout va bien. Mais que se passe-t-il si l'emprunteur s'est trompé?

Les prévisions erronées coûtent cher

Dans l'hypothèse d'une baisse des taux, le propriétaire ayant souscrit une hypothèque à taux variable peut se réjouir de voir sa charge diminuer. Lié par un contrat, celui qui a souscrit à taux fixe va s'agacer car il ne profitera pas de la baisse – c'est le prix à payer pour la sécurité budgétaire. Dans l'hypothèse d'une hausse, la charge d'intérêts augmente pour l'emprunteur ayant souscrit à taux variable – c'est alors le prix à payer pour la flexibilité. Avec une hypothèque à taux fixe, l'emprunteur peut observer le marché sans crainte jusqu'à ce que l'hypothèque arrive à échéance et qu'il doive renégocier le taux d'intérêt pour la prolongation de l'hypothèque ou pour une reprise. En résumé, lorsque les intérêts sont à la baisse, l'emprunteur laisse tout au plus échapper une opportunité, lorsqu'ils sont à la hausse, il doit mettre la main au porte-monnaie.

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Quiconque place toute sa fortune dans une maison devrait soigneusement prémunir ces investissements par une assurance contre des séismes.

En savoir plus

L'hypothèque à taux variable présente un avantage considérable sur celle à taux fixe. Elle peut être remboursée à toute date de résiliation et peut toujours être transformée en hypothèque à taux fixe – une décision qui peut s'avérer judicieuse notamment en cas de renversement de tendance des taux d'intérêt, lorsqu'une hausse est escomptée. L'emprunteur ayant contracté une hypothèque à taux fixe ne peut pas la résilier par anticipation, ni la convertir. L'hypothèque fixe peut être uniquement remboursée ou convertie moyennant le versement d'un intérêt pénal.

Pénalité pour résiliation anticipée

L'indemnité de résiliation anticipée, qui représente l'intérêt de pénalité à verser pour cause de résiliation avant échéance, coûte parfois très cher au propriétaire. Une résiliation anticipée n'est en général rentable qu'à partir d'un écart de taux de 1,5 point au minimum et d'une durée résiduelle d'un an au moins. Par contre, l'emprunteur peut déduire cette indemnité de résiliation anticipée des revenus imposables. Pour savoir si cette opération est rentable, il faut envisager chaque cas individuellement. Différentes variables, telles que l'écart de taux, la durée résiduelle, l'indemnité de résiliation anticipée, les frais bancaires et le taux marginal d'imposition, ont en effet un impact considérable sur le résultat.

Conseil pour minimiser les inconvénients des hypothèques à taux fixe

Pour les hypothèques à taux fixe, il est recommandé à l'emprunteur de souscrire par tranches de durées variables. L'emprunteur dépend alors un peu moins des fluctuations de taux tout en bénéficiant d'une sécurité budgétaire supérieure à celle offerte par une hypothèque variable. Il devrait toutefois être conscient qu'il peut seulement changer de banque si toutes les tranches sont échues et pas seulement une. S'il a par exemple divisé l'hypothèque en deux tranches, il doit attendre jusqu'à ce que la deuxième tranche soit échue – ou réfléchir s'il vaut la peine de payer une indemnité de résiliation anticipée pour la seconde tranche (voir «intérêt de pénalité pour la dissolution anticipée»).  

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