Avantages et désavantages du partage d'hypothèque (splitting)

Celui qui prend plus d'une hypothèque sur sa propriété réduit le risque d'une mauvaise décision au moment du renouvellement.

(mei) Le partage d'une hypothèque en différentes tranches de durées variées, ce que l'on appelle le splitting des hypothèques, permet au preneur de crédit ou à la preneuse de crédit de ne pas devoir prolonger d'un coup l'hypothèque entière et de faire par conséquent des économies, si le renouvellement devait tomber à une période où les intérêts sont à la hausse. Le splitting n'est cependant pas conseillé dans tous les cas. Pour des montants hypothécaires inférieurs à 250'000 francs, les experts ont tendance à déconseiller le partage. Le splitting n'est pas judicieux non plus si la propriété doit être vendue dans un avenir proche.

Lorenz Heim, expert en hypothèques auprès de VZ VermögensZentrum

Durée restante moyenne

La question de savoir combien de tranches une hypothèque doit comporter dépend de sa valeur totale. « En présence de capitaux étrangers dont le montant est compris entre 250'000 et 600'000 francs, je recommande un partage en deux tranches, voire en trois tranches pour les montants plus élevés », déclare Lorenz Heim, expert en hypothèques auprès de VZ VermögensZentrum. La planification de la durée restante moyenne de l'ensemble des hypothèques est au moins aussi importante que le nombre de tranches. En présence, par exemple, de deux tranches hypothécaires identiques ayant une durée restante de 1 et de 5 ans, la durée restante moyenne est de 3 ans. « Dans la période de baisse actuelle des taux d'intérêt, la durée restante moyenne devrait être de 5 ans ou plus », précise Monsieur Heim. Il recommande actuellement la conclusion partielle d'hypothèques à taux fixe sur au moins sept ans.

Les avantages et inconvénients du splitting

Si, au lieu de l'hypothèque entière, une seule tranche doit être renouvelée, la décision relative au choix de la forme hypothécaire adaptée et de la durée est répartie sur plusieurs échéances. Celui qui estime mal l'évolution des taux d'intérêts, devra moins en supporter les frais et tirera profit de l'avantage du splitting. Selon Monsieur Heim, la charge de travail liée au splitting n'est pas d'une importance considérable : « Les preneurs de crédit ont juste besoin de s'intéresser au marché hypothécaire tous les deux à trois ans au maximum. » L'inconvénient du splitting réside plutôt dans le fait que la charge budgétaire fluctue plus souvent avec un renouvellement par étapes de l'hypothèque et qu'elle est plus difficile à planifier à long terme qu'avec une hypothèque fixe à dix ans.

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En savoir plus

L'intérêt sur 10 ans pour une hypothèque excédant 500'000 francs

de à   5Y fixe Portfolio 3Y* variable Marché m. à 6 m
2eT.1991 2eT.2001   345'500 298'000 264'375 240'465
2eT.1992 2eT.2002   328'500 280'100 245'625 212'835
2eT.1993 2eT.2003   259'000 259'188 229'675 179'278
2eT.1994 2eT.2004   254'312 237'875 216'273 157'253
2eT.1995 2eT.2005   291'500 218'750 204'536 139'103
2eT.1996 2eT.2006   253'500 201'900 192'354 130'521
2eT.1997 2eT.2007   213'000 190'163 183'966 127'664
2eT.1998 2eT.2008   177'825 183'013 179'394 132'753
2eT.1999 2eT.2009   176'737 180'975 175'689 136'790
Total des coûts d'intérêts Ø en CHF     255'542 227'774 210'210 161'851
Total des intérêts Ø en %     5.11 % 4.56 % 4.20 % 3.24 %

*) Hypothèque Portfolio UBS proposée depuis 1998. Comme elle est basée sur les évaluations du marché des capitaux, les taux avant 1998 peuvent également être calculés. La marge appliquée de la banque s'élève à 1,1 %, les indemnisations de sortie ne sont pas prises en compte.

Comparer les systèmes de crédit

Les tranches sont toutes conclues auprès d'une même banque. Si un changement de banque doit être opéré, les tranches suivantes doivent également être transférées vers la nouvelle banque au moment de leur échéance pour y être renouvelées. Le choix de la banque ne doit donc pas se faire à la légère. « Une banque avec des intérêts élevés et des rabais importants doit éveiller la méfiance, car il n'existe aucune garantie que ces rabais soient également appliqués aux autres tranches », souligne Monsieur Heim. Il conseille donc d'examiner les structures de salaire et de frais des banques entrant en ligne de compte et de prendre une décision en prévision d'une collaboration positive durable.

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