Rente immobilière : c'est ainsi que les propriétaires de maisons profitent durant la vieillesse

C'est une situation en fait paradoxale. Beaucoup de retraités sont riches car ils possèdent un logement en propriété, mais ils doivent se serrer la ceinture, parce que leur retraite suffit à peine à couvrir le coût de la vie en hausse. Existe-t-il une solution pour améliorer sa retraite, sans devoir vendre son chez soi ?

Le viager immobilier offre une solution pour améliorer la retraite.

(rh) La population suisse vieillit. Et s'enrichit. Du moins sur le papier. De plus en plus de retraités suisses possèdent certes des biens immobiliers de valeur, qu'ils ont amortis presque ou parfois même complètement, mais ils vivent plutôt mal que bien de leur rente AVS et LPP. S'ils se présentent dans des banques et souhaitent augmenter le montant de leurs hypothèques, ils essuient en général un refus, parce que les revenus découlant du calcul classique de la capacité financière sont insuffisants. Les intérêts hypothécaires, les amortissements et les frais d'entretien ne doivent pas excéder, dans l'ensemble, un tiers du revenu brut.

La capacité financière est un problème pour les retraités

Pour ne pas prendre de risque, on se base sur un intérêt hypothécaire de 5 pour cent et des frais d'entretien s'élevant à 1 pour cent de la valeur vénale. Exemple : M. et Mme Durant possèdent une maison individuelle d'une valeur vénale de 800'000 francs et ont remboursé l'hypothèque. Maintenant, Regina et Robert, âgés tous les deux de 70 ans, veulent reprendre une hypothèque de 400'000 francs. Pour cela, le couple a besoin de revenus de 84'000 francs par an (voir calcul de la capacité financière), soit 7'000 francs par mois, sans amortissement – bien plus, que la plupart des retraités ont à leur disposition.

Néanmoins, il existe une autre option, le viager immobilier (ou hypothèque inversée ou encore Reverse Mortgage, comme on le désigne dans les pays anglo-saxons où il est très répandu). Le montant de l'hypothèque sur la propriété presque ou entièrement remboursée est augmenté. Le nouveau capital permet de financer, à l'avance, tous les intérêts hypothécaires des 10 à 15 années suivantes et, avec le reste du capital, de payer le coût de la vie. Exemple : Regina et Robert Durant concluent une nouvelle hypothèque de 400'000 francs sur une durée fixe de 15 ans, à un taux d'intérêt de 2,5 %.

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Une partie pour payer les intérêts, une partie pour vivre

Les Durant paient tout de suite 150'000 francs d'intérêts hypothécaires pour toute la durée du prêt (voir amélioration de la retraite) et on leur verse 250'000 francs de capital. Ils améliorent ainsi leur retraite de 1'400 francs par mois, plus le produit des intérêts. Toutefois, ils doivent penser à mettre de l'argent de côté pour les frais d'entretien. À l'âge de 85 ans, lorsque l'hypothèque arrive à échéance, les Durant peuvent continuer d'habiter dans leur maison. Dès qu'ils sauront s'ils veulent y rester, il sera judicieux de contracter une assurance longue vie, afin de compenser l'absence de complément de rente.

En Suisse, seuls quelques instituts proposent des hypothèques inversées, il s'agit entre autres d'APF Suisse, Raiffeisen et VZ VermögensZentrum. Dans tous les cas, il est important de faire appel à des conseils professionnels approfondis, car il faut tenir compte de différents aspects (hypothèque, intérêts et longévité). En outre, les exigences des instituts sont élevées : le logement en propriété doit avoir une valeur vénale d'au moins 800'000 à 1 million de francs, être grevé tout au plus jusqu'à 20 pour cent, ne pas nécessiter une hypothèque dépassant 50 à 60 pour cent et être bien entretenu.

Calcul de la capacité financière

Valeur vénale        800'000 francs
Hypothèque         400'000 francs
   

Intérêts hypothécaires (5 % de 400'000 francs)
Entretien (1 % de 800'000 francs)

Frais annuels = 1/3 des revenus annuels                          
Revenus nécessaires   par an
Revenus nécessaires par mois

  20'000 francs
  8'000 francs
______________
28'000 francs
84'000 francs
 7'000 francs

Complément de retraite

Valeur vénale                       800'000 francs
Hypothèque                        400'000 francs
Intérêt hypothécaire fixe       2,5 %
   
Hypothèque
Intérêt hypothécaire pour 15 ans                               

Capital disponible pour le complément de retraite
Complément retraite par an
Complément retraite mensuel

   400'000 francs
 -150'000 francs
_______________
   250'000 francs
     16'667 francs
      1'389 francs
 


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