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Louer un appartement en copropriété : bon à savoir

Il est fréquent d’acheter un appartement en copropriété pour sa retraite et de le louer dans l’intervalle. Cela en vaut-il la peine ? Et à quoi faut-il faire attention en matière de financement ?

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De nombreuses personnes achètent un appartement en propriété en prévision de leur retraite et le louent jusqu'à leur emménagement.

(rh) L’inattendu est souvent au rendez-vous. Et parfois trop tôt. Par exemple, une bonne occasion d’acheter un appartement pour la retraite. Beaucoup sautent quand même le pas et louent ce bien jusqu’à ce qu’ils prennent leur retraite et emménagent eux-mêmes.

La location est rarement rentable

Au final, louer un appartement en copropriété est rarement rentable. Après déduction des intérêts hypothécaires, de l’amortissement, des frais d’entretien et de la dépréciation due à l’âge, il ne reste plus grand-chose des revenus locatifs. En outre, les locataires prennent souvent moins bien soin du logement que s’ils en étaient propriétaires. Il en résulte des frais d’entretien plus élevés.

Les bailleurs doivent donc prendre des précautions pour éviter les dommages inutiles dus à l’usure. Poser davantage de prises électriques, téléphoniques ou pour la radio/TV qu’à l’accoutumée permet par exemple d’éviter que les locataires tirent eux-mêmes ou fassent tirer des câbles. Des tubes prémontés pour les câbles des haut-parleurs sont souvent intéressants, tout comme la pose d’un maximum de lampes au plafond pour éviter d’avoir à reboucher de nombreux trous.

Modifier le contrat de location

Le choix des locataires est également décisif. L’expérience montre que des cadres qui travaillent temporairement dans la région causent moins de dégâts d’usure que les familles avec enfants. De même, les personnes qui fument à l’intérieur plutôt que sur le balcon causent une usure plus importante. Cela vaut également pour les locataires ayant des animaux de compagnie.

Le bail à loyer devrait donc préciser si la fumée ou les animaux domestiques sont autorisés dans le logement. Si les bailleurs souhaitent emménager après leur départ à la retraite, il est judicieux de fixer la durée du bail jusqu’à la date d’emménagement prévue. Cela permet d’éviter des discussions pénibles avec les locataires sur la question de savoir si les besoins propres sont justifiés.

Financer l’objet

Il convient également de tenir compte de certains aspects concernant le financement. Les avoirs de la caisse de pension et du pilier 3a ne peuvent pas être utilisés comme fonds propres pour des objets loués. Une mise en gage ou un retrait de ces avoirs n’est possible que pour un logement en propriété à usage personnel.

Amortir une hypothèque

Au plus tard trois à quatre ans avant le départ à la retraite, vous devriez décider si vous souhaitez amortir votre hypothèque avec les avoirs de prévoyance qui seront librement disponibles à la retraite. Pour des raisons fiscales, ce choix n’est souvent pas judicieux. En outre, l’hypothèque ne peut souvent plus être augmentée par la suite en cas de besoin de capitaux imprévu.

Vous n’avez pas besoin d’amortir l’hypothèque de premier rang (jusqu’à 65 %). Il en va autrement de l’hypothèque de deuxième rang (jusqu’à 80 %), que vous devez rembourser dans un délai de 15 ans ou au plus tard jusqu’à la retraite. Vous pouvez l’amortir directement ou indirectement et verser les mensualités dans le pilier 3a, qui est intéressant sur le plan fiscal.

Définir la stratégie hypothécaire

Pour optimiser la charge d’intérêts hypothécaires, il ne faut pas se contenter de comparer les taux et les offres. Vous pouvez économiser nettement plus d’intérêts en choisissant le bon modèle hypothécaire (hypothèque à taux fixe ou hypothèque SARON) et les durées qui vous conviennent. Une stratégie hypothécaire adéquate concilie vos taux d’intérêt attendus, votre situation personnelle et financière, vos objectifs à moyen et long terme et votre propension au risque. Cette décision a des conséquences financières à long terme. Il est donc impératif de demander conseil, de préférence auprès d’un service de conseil indépendant.

Points à prendre en compte lors de la location

  • Les non-fumeurs et les locataires sans enfants ou animaux domestiques causent moins de dommages dus à l’usure.
  • Évitez les matériaux fragiles dans la salle de bain, pour les revêtements de sol et dans la cuisine.
  • Si le logement est loué pour plus de cinq ans : choisissez éventuellement un revêtement de sol bon marché et une cuisine simple que vous pourrez remplacer avant d’emménager vous-même.
  • Des prises électriques, téléphoniques et de radio/TV doivent être disponibles en nombre suffisant dans toutes les pièces.

Questions fréquentes

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