Louer un appartement en propriété

De nombreuses personnes achètent un appartement en propriété en prévision de leur retraite et le louent jusqu'à leur emménagement. Un achat précoce est-il profitable ? De quoi faut-il tenir compte dans le cadre du financement ?

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La retraite se savoure bien mieux dans ses propres murs. Parfois, une occasion particulièrement avantageuse pour l'achat d'un appartement se présente quelques années trop tôt. De nombreux propriétaires louent donc leur appartement temporairement jusqu'à ce qu'ils soient à la retraite et y emménagent eux-mêmes.

La location est rarement rentable

Il est rare que la location d'un appartement en copropriété soit rentable au bout du compte. Après déduction des intérêts hypothécaires, frais accessoires et des coûts liés à la dévalorisation par vieillissement, il ne reste souvent plus grand chose des revenus locatifs. L'expérience prouve également que les locataires prennent moins soin de leur appartement que les propriétaires. Il en découle des frais d'entretien plus élevés.

Les loueurs ont donc tout intérêt à prendre certaines mesures, afin d'éviter des dommages dus à l'usure inutiles. Installer plus de prises pour l'électricité, le téléphone et la radio / TV que d'ordinaire permet d'éviter par exemple que les locataires fassent poser eux-mêmes des lignes de raccordement. Les tubes préinstallés pour les câbles des haut-parleurs de la chaîne hi-fi s'avèrent souvent judicieux, tout comme la pose du plus grand nombre possible de plafonniers pour limiter les trous au plafond.

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Forme du contrat de location

Le choix des locataires est également déterminant. L'expérience montre que les hommes ou femmes d'affaire établis provisoirement dans la région causent moins de dommages dus à l'usure que les familles avec enfants. Le tabagisme au domicile engendre également une forte usure, tout comme les animaux de compagnie.

Ainsi le contrat de location doit-il stipuler si le tabagisme ou la détention d'animaux de compagnie sont autorisés dans l'appartement. Il peut également s'avérer utile de limiter le contrat de location dans le temps pour qu'il prenne fin au moment de la retraite, respectivement de l'emménagement du propriétaire. On s'évitera ainsi des discussions fastidieuses avec les locataires sur le bien-fondé de l'usage personnel.

Financement

En matière de financement, il faut également tenir compte de certains facteurs. Les avoirs de la caisse de pension et du pilier 3a ne peuvent pas être mis à contribution comme fonds propres pour les objets loués. Un nantissement ou un retrait de ces capitaux n'est possible que pour les propriétés habitées par l'acheteur lui-même. De nombreux instituts de crédit ne grèvent les appartements loués qu'à 60 à 70 % au maximum, au lieu des 80 % habituels pour les logements personnels. L'acheteur doit donc financer jusqu'à 40 % du prix d'achat par des fonds propres.

Amortir l'hypothèque ?

Au plus tard trois à quatre ans avant la retraite, le propriétaire de l'appartement doit décider s'il souhaite amortir son hypothèque avec son avoir de prévoyance qui sera libéré au moment de la retraite. Cette option n'est souvent pas judicieuse pour des raisons fiscales. En outre, l'hypothèque ne peut généralement plus être augmentée ultérieurement, si un besoin de capital imprévu survenait.

Certaines banques n'accordent aux retraités qu'une hypothèque de 65 % au maximum de la valeur vénale de la propriété et les obligent ainsi à un amortissement substantiel de l'hypothèque. Les instituts de crédit modernes, eux, accordent également aux retraités une couverture allant jusqu'à 80 %, pour autant que les frais de propriété du logement leur soient financièrement supportables.

Définition de la stratégie hypothécaire

Si vous souhaitez optimiser vos charges hypothécaires, ne vous contentez pas de comparer les offres. Les propriétaires fonciers peuvent économiser beaucoup plus d'intérêts grâce au choix du modèle d'hypothèque ou à la combinaison des durées des prêts hypothécaires. Une stratégie hypothécaire ad hoc permet de concilier les attentes en matière d'intérêt et l'ésprit de risque personnel.

Les hypotheèques fixes sur cing ans continuent d'être le modèle hypothécaire les plus apprécié. Or, ces dernières années, de telles hypothèques se sont avérées être un mauvais choix pour les propriétaires de maisons. La consultation d'un conseiller hypotécaire indépendant peut s'avérer fort judicieuse.

Ce dont il faut tenir compte avant de louer

  • Les non-fumeurs et locataires sans enfants et sans animaux domestiques causent moins de dommages dus à l'usure.
  • Evitez les matériaux délicats dans la salle de bain, pour les sols et le revêtement de cuisine.
  • Si l'appartement est loué plus de cinq ans : optez éventuellement pour un revêtement de sol moins cher et une cuisine simple que vous pourrez remplacer avant votre emménagement.
  • Des raccordements pour l'électricité, le téléphone et la radio / TV doivent être disponibles dans toutes les pièces et en nombre suffisant.
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Hans Rausser Imprimer l'article