Louer une maison ou un appartement de vacances : Oui ou non ?

(rh) De nombreux Suisses et Suissesses possèdent une maison ou un appartement de vacances. En moyenne, ils n'y séjournent toutefois guère plus de 50 jours par an. Les maisons et appartements de vacances sont par conséquent inoccupés plus de 300 jours par an. Quoi de plus logique que de louer, à la journée ou à la semaine, l'appartement ou la maison afin de couvrir au moins une partie des frais de financement, d'entretien et de rénovations ? Pourtant, la plupart des gens y renoncent. Les uns parce qu'ils peuvent se permettre, financièrement parlant, de ne pas louer. Les autres parce qu'ils ne souhaitent pas partager leur chez-soi avec des étrangers. Et la majeure partie d'entre eux parce qu'ils reculent devant la charge de travail que représente la location.

La demande croît pendant les vacances scolaires.

On doit pouvoir louer une maison de vacances bien aménagée et bien située 15 à 20 semaines par an. Parfois même plus, en fonction de la région, de la situation et du type de maison. Certaines semaines sont particulièrement prisées, suivant la région. Dans les domaines skiables, il s'agit de Noël, du Nouvel-An et des relâches de février, et au Tessin des vacances d'été en juillet et août. Vous pouvez fixer un tarif de location supérieur ces semaines-là. Par conséquent, réfléchissez bien si vous voulez vraiment occuper vous-même votre maison de vacances pendant ces périodes. Surtout si vous n'êtes pas lié aux vacances scolaires. Avec l'argent supplémentaire que vous empochez, vous pouvez vous offrir des vacances ailleurs  et profiter de votre résidence de vacances au printemps ou en automne.

Louer soi-même ou mandater une agence ?

Celui qui désire louer sa maison de vacances doit commercialiser son objet, répondre à des demandes, envoyer des factures, contrôler les entrées d'argent, accueillir les hôtes, remettre les clés, prendre congé des hôtes, nettoyer la maison, régler tout de suite les petites réparations et organiser les rénovations de plus grande envergure. Pour de nombreux propriétaires, cela représente trop de travail, d'autant plus que la minorité d'entre eux habitent à proximité de leur maison ou appartement de vacances. Deux alternatives sont envisageables : le propriétaire se charge des tâches administratives depuis son domicile et mandate un partenaire pour s'occuper des locataires sur place, ou il confie entièrement les activités de location à un intermédiaire spécialisé, comme Interhome .

Les conséquences fiscales

En tant que propriétaire de maison ou d'appartement, vous devez déclarer la valeur locative de votre bien immobilier et ce, indépendamment du fait que vous l'habitiez en permanence ou que vous y passiez seulement vos vacances. La valeur locative se base sur le loyer envisageable (au prix du marché) et elle est imposable dans le canton du bien immobilier. Si vous louez votre maison ou appartement de vacances, vous devrez en plus déclarer les revenus locatifs en tant que revenu. Par contre, pendant la durée de location de votre maison ou de votre appartement, vous ne payez pas d'impôt sur la valeur locative. Dans tous les cas, vous pouvez déduire du revenu les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien (effectifs ou forfaitaires).

De nombreux cantons serrent la vis

De plus en plus de cantons introduisent des restrictions de location. La « faute » aux nombreux appartements et maisons qui sont loués via des plateformes comme Airbnb. Le canton du Tessin, par exemple, a édicté fin novembre 2022 une ordonnance dans la loi cantonale sur les constructions, appelée Lex Airbnb : quiconque loue en ligne une maison ou un appartement de moins de quatre lits pendant plus de 90 jours au total par année civile est considéré comme une location commerciale et doit obtenir une autorisation. Pour obtenir cette autorisation, les bailleurs doivent déposer une demande de changement d'affectation auprès de la commune d'implantation. Conséquence : les résidences secondaires de valeur sont désormais considérées comme des résidences principales de moindre valeur. C'est pourquoi vous devez absolument en parler à la commune avant de louer votre maison ou votre appartement de vacances.

Le pour et le contre

Les avantages sont surtout d'ordre financier : votre bien immobilier est mieux entretenu, car il est habité plus souvent que juste quelques semaines par an et vos revenus locatifs vous permettent de couvrir au moins une partie des frais de financement, d'entretien et de rénovations. Les inconvénients sont plus abstraits : si vous répondez par l'affirmative à l'une des cinq questions suivantes, vous avez intérêt à vous demander sérieusement si vous voulez vraiment louer votre maison ou appartement :

1.    Éprouvez-vous un sentiment de malaise à l'idée que des étrangers vivent chez vous ?

2.    Craignez-vous que les locataires volent des objets dans votre maison ?

3.    Craignez-vous que les locataires endommagent quelque chose dans votre maison ?

4.    Craignez-vous de ne plus être aussi flexible qu'avant, à cause de la location ?

5.    Craignez-vous que la location implique une grande charge de travail, des complications ou soit un facteur de stress ?

Questions fréquentes