Les placements immobiliers sont-ils une alternative aux actions et autres titres ?

La rentabilité des obligations ou des livrets d'épargne est quasi nulle, les cours des actions évoluent en dents de scie, l'or est plus cher que jamais. Il n'est donc pas surprenant que les Suisses soient de plus en plus nombreux à s'intéresser à l'immobilier en tant que placement, d'autant que les taux d'intérêt hypothécaires sont bas. Quels sont les aspects à prendre en compte lors d'un investissement immobilier ?

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(rh) L'investissement immobilier ne convient pas à tout le monde. Avant de chercher un objet que vous voulez acheter et louer ou revendre, répondez honnêtement à ces sept questions :

  1. Est-ce que je veux et peux immobiliser mon argent pendant des années ?

  2. Est-ce que je veux et peux m’endetter fortement ?

  3. Ai-je le temps de chercher moi-même ou de visiter les immeubles que le courtier veut me montrer ?

  4. Ai-je le temps et l'argent pour accompagner et financer les possibles assainissements ?

  5. Est-ce que je veux m'occuper de la location et de l'entretien ou puis-je payer quelqu'un pour le faire ?

  6. Puis-je me permettre des revenus fluctuants si tous les logements ne sont pas loués ?

  7. Suis-je conscient que je risque de perdre de l'argent si je dois vendre la maison rapidement ?

Si vous répondez « non » à seulement l'une de ces questions, vous pouvez abandonner cette lecture – l'immobilier est un placement qui ne vous convient pas. Si vous souhaitez néanmoins investir dans l'immobilier, interrogez votre conseiller en placement sur les certificats de fonds immobiliers ou les actions de sociétés immobilières.

Prémunissez vos investissements judicieusement

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Des dommages causés par des séismes ne sont pas assurés. Informez-vous ici comment il convient de prémunir votre habitation contre les incidences de séismes.

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Les principaux critères : l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement

La rentabilité d'un investissement immobilier dépend du bien immobilier. Chaque immeuble n'est pas un objet de rapport et ne se prête pas forcément à l'investissement. Si vous ne souhaitez pas charger un courtier de la recherche, vous devez impérativement tenir compte des aspects suivants :

  • Les appartements dans des villes où il n'y a pratiquement pas de logements vacants se louent plus vite et plus cher qu'ailleurs. L'infrastructure alentour est également importante : magasins pour acheter les produits de consommation courante, jardins d'enfants, écoles, infrastructures de loisirs, transports publics, accès à l'autoroute.
  • Étudiez soigneusement la structure si vous achetez un immeuble ancien. Les rénovations coûtent cher. Une construction neuve est certes plus coûteuse, mais vous ne devriez pas devoir faire face à des dépenses importantes au cours des 20 premières années. L'objet satisfait en outre à toutes les prescriptions (protection de l'environnement, consommation d'énergie).
  • Si vous achetez une maison habitée, étudiez la structure des locataires. Les locataires payent-ils le loyer à temps ? A quel rythme déménagent-ils et pourquoi ? Y a-t-il des fauteurs de troubles parmi les locataires ?
  • Le prix doit être correct. Faites preuve de prudence lorsque vous dénichez une bonne affaire. Le marché est efficient avec une offre et une demande qui fonctionnent bien. Les prix trop élevés ou trop faibles ont forcément une raison. Demandez à un spécialiste ou à votre banque d'évaluer l'objet en question.

Calculez précisément votre investissement

Le prix d'achat d'un objet de rapport est calculé avec la valeur dite de rendement. Les recettes locatives (effectives ou futures) sont capitalisées avec un taux d'intérêt supérieur de 0,5 % à 3 % au taux d'intérêt actuel pour les hypothèques en premier rang. Ce coefficient de capitalisation inclut toutes les dépenses d'entretien, de gestion et d'amortissement ainsi que les provisions pour le risque de non-paiement du loyer, en plus des frais financiers et des coûts d'amortissement. Plus la substance de la construction est mauvaise, plus le coefficient de capitalisation est élevé, parce qu'il faut prochainement s'attendre à une rénovation coûteuse.

Exemple

Immeuble avec huit appartements, ancienneté de 12 ans  
Produit locatif net annuel fr. 120'000
Taux d'intérêt de l'hypothèque en 1er rang 2,0 %
Supplément pour l'entretien, la gestion, les amortissements et le risque de non-paiement du loyer 2,5 %
Coefficient de capitalisation 4, 5 %
Valeur de rendement ([120 000 x 100] / 4,5) fr. 3'000'000

Vous allez difficilement faire fortune avec l'immobilier. Sauf si vous achetez un objet à un endroit qui bénéficie d'un engouement soudain, par exemple parce qu'une nouvelle ligne de train régional va y être ouverte. Les rendements sont stables mais limités. Les investisseurs institutionnels importants ont acheté leurs immeubles avec un rendement brut de 6,7 % en 2010 et les ont vendus pour 5,2 %, généralement à des investisseurs privés ou des investisseurs institutionnels de moindre envergure. L'un dans l'autre, il subsiste initialement un rendement net de 2 à 3 %, pas plus. 

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ImagePoint (Hans Auer) Imprimer l'article