Économiser des impôts en tant que propriétaire d'immeuble

Chaque médaille a son revers : si vous payez moins de taux hypothécaires, vous pouvez déduire de votre revenu moins d'intérêts débiteurs dans votre déclaration d'impôts et devez donc verser plus d'impôts. Que faire pour réduire votre charge fiscale immobilière ?

Que faire pour réduire votre charge fiscale immobilière ?
Que faire pour réduire votre charge fiscale immobilière ?

(rh) Chaque année, et donc aussi pour 2016, nous devons remplir notre déclaration d'impôts. Rares sont ceux qui s'en acquittent avec plaisir. Et encore plus rares sont ceux qui aiment payer leurs impôts. Si vous êtes employé et que vous ne possédez pas une grande fortune, vous n'avez guère de possibilités d'optimiser votre charge fiscale. Sauf si vous êtes propriétaire d'immeuble. Nous vous révélons comment économiser des impôts avec un bien immobilier :

  • Les intérêts débiteurs sont déductibles jusqu'à 100 % du revenu imposable. Cela s'applique aussi aux taux hypothécaires : plus vous versez d'intérêts, moins votre revenu sera taxé. Comme les intérêts ont fortement baissé ces dernières années, la charge d'intérêts, et donc l'allégement fiscal, ne sont plus aussi élevés qu'avant.

  • En période de taux d'intérêt faibles, les déductions pour frais d'entretien sont la meilleure solution pour faire des économies d'impôts. Vous pouvez déduire tous les coûts des travaux destinés à préserver la valeur de votre bien. Notamment les travaux sanitaires, ceux de plomberie, peinture, menuiserie, plâtrerie, mais aussi les abonnements à des services. Et les primes des établissements d'assurance immobilière. Dans certains cantons, les rentes du droit de superficie les coûts de gestion par des tiers ou les impôts immobiliers sont également déductibles.

  • Forfait ou frais effectifs ? Chaque année, vous pouvez reconsidérer la question de savoir si vous préférez déduire vos dépenses effectives, sur présentation des justificatifs, ou déduire d'emblée un montant forfaitaire :

    • En général, le forfait en vaut la peine les années où les dépenses sont faibles. Selon le canton, il est possible de déduire entre 10 et 20 % de la propre valeur locative sans devoir fournir des justificatifs.

    • Les années de grosses dépenses, par exemple en cas de rénovations et de transformations, il vaut la peine de lister en détail les frais effectifs et de les déduire. Il est important que les dépenses préservent la valeur du bien, et ne génèrent pas de plus-value. C'est notamment le cas lorsqu'il s'agit de remplacer à valeur égale des éléments de construction ou des appareils.

    • Les investissements visant à économiser de l'énergie et à protéger l'environnement font exception à cette règle. La plupart des cantons et la Confédération acceptent les déductions revendiquées pour des nouvelles installations photovoltaïques, des pompes à chaleur ou des fenêtres à économie d'énergie. Même si le remplacement d'un chauffage au mazout par une pompe à chaleur augmente en fait la valeur de votre maison.

    • Si vous envisagez de rénover, d'assainir ou de transformer un objet, vous avez intérêt à réfléchir si vous ne voulez pas répartir les travaux – et par conséquent les dépenses – sur deux ans. Par exemple au moment du passage à la nouvelle année. Vous pouvez briser la progression fiscale et paierez en tout moins d'impôts.

  • Pour vous, l'amortissement indirect et non direct est intéressant pour deux raisons : d'une part, la dette hypothécaire et les intérêts débiteurs s'équilibrent et d'autre part, vous pouvez déduire vos versements dans le pilier 3a (prévoyance liée) de votre revenu imposable. Avec l'amortissement direct, autrement dit le remboursement de votre 2e hypothèque sous forme de traites, les intérêts débiteurs que vous pouvez déduire s'amenuisent d'année en année.

  • En tant que propriétaires d'étage, vous pouvez déduire les frais d'administration et vos versements au fonds de rénovation de la communauté des propriétaires d'étages dans le cas où les dépenses du fonds préservent la valeur de l'immeuble.

Une fois que vous avez réuni tous les certificats de salaire, documents bancaires et factures et que vous voulez les déduire de manière forfaitaire, la déclaration d'impôts n'est pas une grosse affaire. Si vous optez pour la déduction des coûts effectifs, nous vous conseillons de jeter un coup d'œil sur la directive. Ou de prendre rendez-vous avec un expert qui pourra aussi vous conseiller pour le cas où vous envisageriez d'amortir indirectement votre deuxième hypothèque pour des raisons fiscales.

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